«Εάν δεν βρεθούν σύντοµα λύσεις στο στεγαστικό, τότε οι επιπτώσεις του θα εξαπλωθούν και σε άλλους τοµείς» προειδοποιεί σε συνέντευξή του ο Πρόεδρος του Επιστηµονικού Τεχνικού Επιµελητηρίου Κύπρου (ΕΤΕΚ), Κωνσταντίνος Κωνσταντή, υπογραµµίζοντας πως η έλλειψη προσιτής στέγης συνεπάγεται αλυσιδωτές συνέπειες για το σύνολο της οικονοµίας, λόγω άµεσης διασύνδεσής της µε την αγορά εργασίας. Πώς αξιολογεί τις κινήσεις της Κυβέρνησης προς αυτή την κατεύθυνση και τι είναι αυτό που δεν ικανοποιεί το ΕΤΕΚ;
Τι λέει για τις τρέχουσες προκλήσεις, την «ανισορροπία» προσφοράς και ζήτησης που χαρακτηρίζει την κυπριακή αγορά ακινήτων, καθώς και το «δίπολο» που δηµιουργείται µεταξύ ντόπιων και ξένων αγοραστών; Μιλά, παράλληλα, για τις «πράσινες» επιδόσεις του κλάδου, επισηµαίνοντας τον ρόλο - κλειδί των κτηρίων στις αυξηµένες ενεργειακές προκλήσεις, διαµηνύοντας πως δεν χωρούν παρωχηµένες λογικές. Ο κ. Κωνσταντή δηλώνει πάντως, ευθαρσώς, πως «το σύστηµα έχει αποτύχει» σε σχέση µε τα δηµόσια έργα, απαριθµεί τους παράγοντες που τροφοδοτούν την παρανοµία και ερµηνεύει τα κακώς έχοντα στα όσα άπτονται των δηµοσίων συµβάσεων. Αγγίζει, ακόµα, το κεφάλαιο «Μεταρρύθµιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης», εξηγώντας τι σηµατοδοτεί η εφαρµογή της για τους επαγγελµατίες του κλάδου, υποδεικνύοντας πως για να επιτευχθούν οι στόχοι χρειάζεται θετική προσέγγιση.
Πώς θα περιγράφατε τη σηµερινή εικόνα της κυπριακής αγοράς ακινήτων, πώς έχει διαφοροποιηθεί σε σχέση µε τα προηγούµενα χρόνια και ποιες προοπτικές διαβλέπετε;
Το 2023 ήταν µια ιδιαίτερη χρονιά για τα ακίνητα. Τον (µετά την πανδηµία) υψηλό και επίµονο πληθωρισµό σε βασικά κατασκευαστικά υλικά διαδέχθηκε µια ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης, καθώς υπήρχε αυξηµένη ζήτηση από µη ντόπιους. Η αυστηρότερη νοµοθεσία για µειωµένο ΦΠΑ για πρώτη κατοικία και τα υψηλά δανειστικά επιτόκια δηµιούργησαν µια νέα κατάσταση πραγµάτων, κυρίως σε σχέση µε τον ντόπιο πληθυσµό. Η ζήτηση από µη Κύπριους πολίτες παραµένει υψηλή, λόγω της πολιτικής προσέλκυσης εταιρειών (headquartering) και της άδειας µετανάστευσης (παραµονής) έναντι αγοράς ακινήτου. Το κράτος έχει εξαγγείλει διάφορα σχέδια και κίνητρα για παραγωγή προσιτής στέγης, τα οποία αναµένεται να δούµε πώς θα λειτουργήσουν στην πράξη. Ωστόσο, παραµένουν σε υψηλά επίπεδα τόσο ο γενικός πληθωρισµός όσο και τα επιτόκια δανεισµού. Όλα αυτά συνθέτουν µια εικόνα διαχωρισµού της αγοράς ως προς το προϊόν που προσφέρει στα δύο. Στην αγορά που απευθύνεται στους ντόπιους και σε αυτήν που απευθύνεται προς τους µη Κύπριους πολίτες ή τους επενδυτές. Ιδίως για την πρώτη περίπτωση, το ΕΤΕΚ έχει µελετήσει εις βάθος το θέµα, το οποίο και παρακολουθεί, και έχει καταθέσει αναλυτικές εισηγήσεις, µε πυρήνα των παρεµβάσεών του την αρχή πως η προσιτή στέγαση αποτελεί δικαίωµα κάθε πολίτη. Αυτή πάνω κάτω αναµένεται να είναι η εικόνα του τοµέα και για το 2025.
ΠΡΟΣΙΤΗ ΣΤΕΓΗ.. ΧΘΕΣ
Διανύουµε µια περίοδο που χαρακτηρίζεται από πολλαπλές προκλήσεις. Ποιες οι κυριότερες για τον κατασκευαστικό κλάδο αυτή την περίοδο και πώς επηρεάζουν τους τοµείς των ακινήτων και της ανάπτυξης γης;
Θα διαχωρίσω τον τοµέα των κατασκευών στα δηµόσια έργα και στην ιδιωτική δραστηριότητα. Η κυριότερη τρέχουσα πρόκληση για την ιδιωτική δραστηριότητα είναι η απρόσιτη στέγη. Να σηµειώσω πως εάν δεν βρεθούν σύντοµα λύσεις στο στεγαστικό, τότε οι επιπτώσεις του θα εξαπλωθούν και σε άλλους τοµείς. Όχι πως από µόνο του το δικαίωµα στη στέγη δεν είναι κορυφαίας σηµασίας, αλλά η προσιτή στέγη είναι συνυφασµένη µε την αγορά εργασίας. Εάν δεν υπάρχει προσιτή στέγη, τότε η αγορά εργασίας γίνεται πιο δύσκαµπτη, και αυτό επηρεάζει το σύνολο της οικονοµίας. Και η δυσκαµψία στην αγορά εργασίας δηµιουργεί προβλήµατα και στην αρµονική λειτουργία των πόλεών µας. Και η Λεµεσός έχει αρχίσει να το βιώνει αυτό.
Τώρα, σε ό,τι αφορά τα έργα του δηµοσίου, εκ του αποτελέσµατος το σύστηµα φαίνεται να έχει αποτύχει. Και από την πλευρά των καθυστερήσεων και από πλευράς υπέρβασης του κατακυρωµένου προϋπολογισµού. Κυρίως, όµως, από την πλευρά των ποιοτικών χαρακτηριστικών του προϊόντος που παράγεται, όπως της αρχιτεκτονικής αξίας. Και επί τούτου, απαιτείται άµεση δράση. Μεσοπρόθεσµα, παραµένουν και γίνονται πιο επιτακτικές οι προκλήσεις της πράσινης µετάβασης, της ψηφιοποίησης και της ενίσχυσης της ανθεκτικότητας κτηρίων και υποδοµών, λόγω της κλιµατικής κρίσης.
Πώς λοιπόν αξιολογείτε τις κινήσεις της Κυβέρνησης ως προς την παραγωγή προσιτής στέγης; Διαπιστώνετε ενδιαφέρον από τους επαγγελµατίες του κλάδου;
Το Υπουργείο εξήγγειλε µέτρα, τα οποία όµως θα κριθούν στην πράξη. Εδώ πρέπει να πω ότι δεν µας ικανοποιεί η τελευταία γνωστοποίηση, ότι στην παρούσα φάση δεν θα δηµιουργηθεί ο ενιαίος φορέας στεγαστικής πολιτικής, αλλά κάποιες άλλες επιτροπές που θα παρακολουθούν το θέµα. Για εµάς, είναι µείζονος σηµασίας η δηµιουργία ενός ενιαίου φορέα στεγαστικής πολιτικής, που θα παρακολουθεί το θέµα ολιστικά και θα έχει τη δυνατότητα να παρεµβαίνει άµεσα. Στα χαρτιά τα κίνητρα φαίνονται γενναιόδωρα.
Παρόλα αυτά, ο ιδιωτικός τοµέας θα δραστηριοποιηθεί µεταξύ διάφορων επιλογών, εκεί όπου προσβλέπει στο µεγαλύτερο όφελος. Συνεπώς, εάν συνεχίσουν να υπάρχουν ή να δηµιουργούνται καιροσκοπικές και πιο προσοδοφόρες ευκαιρίες στον τοµέα της ανάπτυξης γης, τότε τα µέτρα ενεργοποίησης του ιδιωτικού τοµέα δεν θα έχουν την απήχηση που θα θέλαµε. Σε εκείνη την περίπτωση, πρέπει να πάµε σε πιο δραστικά ή υποχρεωτικά µέτρα, ίσως µέσω των νέων Τοπικών Σχεδίων. Επίσης, η λύση δεν βρίσκεται µόνο στα κίνητρα, χρειάζονται και έξυπνα αντικίνητρα, όπως για παράδειγµα η φορολόγηση µεγάλων εκτάσεων ώριµης αδρανούσας γης. Σε κάθε περίπτωση, για αυτό ο ρόλος του ΚΟΑΓ είναι καθοριστικός, όπως και του Οργανισµού Χρηµατοδοτήσεως Στέγης. Εάν τον επιτελούν, και αυτό θα κριθεί στην πράξη.
ΜΕΤΡΟΝ ΑΡΙΣΤΟΝ
Επιπρόσθετα, ένα άλλο ζήτηµα που απασχολεί είναι η έλλειψη επαγγελµατικής στέγης. Από τη µια εντείνονται οι προσπάθειες προσέλκυσης ξένων εταιρειών και από την άλλη δεν υπάρχουν επαρκείς γραφειακοί χώροι. Πώς µπορεί να βρεθεί η χρυσή τοµή;
Αυτό µπορεί να είναι γεγονός. Από την άλλη, όµως, θα πρέπει να κατανοήσουµε ότι οι πόροι και οι δυνατότητες του κατασκευαστικού τοµέα και της οικονοµίας γενικότερα είναι πεπερασµένοι. ∆εν λέω, ήταν καλή απόφαση και στρατηγική να πάµε από τις εταιρείες κελύφη στο headquartering και σταδιακά στην προσέλκυση και επιχειρηµατικής δραστηριότητας στην Κύπρο. Αυτό που µε ανησυχεί είναι πως όλο αυτό φαίνεται να γίνεται χωρίς ένα ολιστικό και µακρόπνοο πλάνο. Να δώσουµε κίνητρα και να κάνουµε και άλλους γραφειακούς χώρους. Αρκεί; Τι επίπτωση έχει αυτό στην προσιτή στέγη; Τι θα γίνει µε τις υποστηρικτικές υποδοµές και υπηρεσίες που πρέπει να γίνουν παράλληλα, για να µην δηµιουργηθούν παράπλευρα προβλήµατα στον εγχώριο πληθυσµό; Ήδη αναφέρονται ελλείψεις σε νηπιαγωγεία, σχολεία, κλινικές. Μέτρον άριστον, πλάνο και στενή παρακολούθησή του, και σε αυτή την περίπτωση. ∆ιαφορετικά, αυξάνουµε τις ήδη υπάρχουσες ανισορροπίες που υπάρχουν στον κοινωνικό ιστό, και αυτό δεν οδηγεί σε καλό.
ΘΕΤΙΚΕΣ ΟΙ ΑΛΛΑΓΕΣ ΤΗΣ ΜΕΤΑΡΡΥΘΜΙΣΗΣ
Σε σχέση µε την εφαρµογή της Μεταρρύθµισης της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, είπατε πως η έναρξη της λειτουργίας των Επαρχιακών Οργανισµών Αυτοδιοίκησης σηµατοδοτεί τη µετάβαση σε µια νέα εποχή, σε ό,τι αφορά τον τοµέα της αδειοδότησης και ελέγχου της ανάπτυξης. Ποιες οι σηµαντικότερες αλλαγές για τους επαγγελµατίες του κλάδου σας και πόσο αισιόδοξος είστε για την επιτυχή έκβαση του όλου εγχειρήµατος;
Η µεταφορά των σηµαντικών αυτών αρµοδιοτήτων σε επαρχιακό επίπεδο δηµιουργεί την προοπτική για αξιοποίηση οικονοµιών κλίµακος, βοηθώντας στη δηµιουργία κρίσιµης µάζας και απόκτηση εξειδίκευσης. ∆ιευκολύνει επίσης τη ψηφιοποιήση και τις επενδύσεις για ηλεκτρονική διακυβέρνηση, δηµιουργεί το One Stop Shop στην αδειοδότηση και στον έλεγχο της ανάπτυξης, και γενικότερα δηµιουργεί τις προϋποθέσεις αξιοποίησης συνεργιών, αφού συναφείς τεχνικής φύσης δραστηριότητες θα είναι κάτω από την ίδια στέγη. Πλέον, όλες οι αιτήσεις υποβάλλονται και τυγχάνουν διαχείρισης ηλεκτρονικά, ενώ συνεχίζονται οι προσπάθειες για περαιτέρω απλοποίηση των διαδικασιών. Μεταρρυθµίσεις αυτής της σηµασίας και κλίµακας γίνονται σπάνια. Είναι αναµενόµενο στην αρχή να παρουσιαστούν δυσκολίες και προβλήµατα. Καλούµε τους µελετητές και τους λειτουργούς των αδειοδοτουσών αρχών να επιδείξουν κατανόηση, κατά τα αρχικά στάδια της µεταρρύθµισης. Με θετική προσέγγιση και συνεργασία, είµαι βέβαιος ότι µπορούν να επιτευχθούν οι στόχοι της µεταρρύθµισης, προσβλέποντας σε πιο αποτελεσµατικές, φιλικές και ταχείες διαδικασίες αδειοδότησης, µε γνώµονα την ποιοτικότερη εξυπηρέτηση του πολίτη και του κοινού καλού. Για το ΕΤΕΚ, το θέµα αποτελεί ύψιστη προτεραιότητα και είναι σε στενή συνεργασία µε το Υπουργείο.
ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟΙ «ΡΥΘΜΙΣΤΕΣ» ΤΑ ΚΤΗΡΙΑ
Σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, βλέπουµε να εντείνεται η συζήτηση γύρω από την ανάγκη δηµιουργίας «βιώσιµων» και «πράσινων» πόλεων. Πώς µπορεί να επιτευχθεί και πόσο µακριά είναι ακόµη η Κύπρος; Θα λέγατε πως η κυπριακή αγορά ακινήτων προσαρµόζεται ικανοποιητικά στις νέες απαιτήσεις; Σε ποιο βαθµό ανταποκρίνεται στη ζήτηση για «πράσινα» και «βιώσιµα» κτήρια;
Σε επίπεδο κτηρίου, τουλάχιστον για τα νεόδµητα, δεν είµαστε µακριά, και αυτό λόγω Ευρωπαϊκής Ένωσης και σχετικών στρατηγικών και οδηγιών. Μόλις πρόσφατα δηµοσιεύθηκε η νέα Οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτηρίων, η οποία είναι πιο φιλόδοξη και πάει ακόµη ένα βήµα µπροστά προς την οικονοµία µηδενικών εκποµπών. Μια από τις νέες πρόνοιες της νέας Οδηγίας είναι η εισαγωγή της έννοιας του κτηρίου µηδενικών εκποµπών, η οποία καθίσταται η νέα νόρµα και «αντικαθιστά» το κτήριο µε σχεδόν µηδενική κατανάλωση ενέργειας. Τα κτήρια και οι συναφείς υποδοµές τους παύουν να έχουν στατικό ρόλο καταναλωτή ή και παραγωγού ενέργειας και γίνονται δυναµικά στοιχεία που έχουν ρόλο στην ευελιξία του δικτύου / ηλεκτρικού συστήµατος, στον εξηλεκτρισµό της οικονοµίας και στην εισαγωγή στρατηγικών διαχείρισης ή και ταυτοχρονισµού προσφοράς και ζήτησης ενέργειας. Παράλληλα, η διάσταση της ανθεκτικότητας στα φαινόµενα που συνοδεύουν την κλιµατική κρίση γίνεται όλο και πιο σηµαντική. Για τα υφιστάµενα κτήρια έχουµε εκπονήσει στρατηγική, αλλά υπάρχουν ακόµη προκλήσεις και δυσκολίες.
«ΦΡΕΝΟ» ΣΤΗΝ ΠΕΠΑΤΗΜΕΝΗ
Στο επίπεδο της πόλης ή και της γειτονιάς, δηλαδή πολεοδοµίας και χωροταξίας, δυστυχώς δεν τα πάµε και τόσο καλά. Πολύ σύντοµα θα δηµοσιευθούν να νέα Τοπικά Σχέδια, τα οποία καθοδηγούν εν πολλοίς (σε στρατηγικό επίπεδο) πού θα κινηθεί η ανάπτυξη την επόµενη επταετία. Αυτό που ανησυχεί είναι ότι κρίσιµα θέµατα, όπως της βιώσιµης κινητικότητας και αναχαίτισης του κυκλοφοριακού, της πράσινης µετάβασης, και άρα της διεσπαρµένης παραγωγής ενέργειας, της ανθεκτικότητας κτηρίων και υποδοµών στην κλιµατική αλλαγή, της προσιτή στέγης, θα απουσιάζουν από τα νέα Τοπικά Σχέδια. ∆εν πρέπει να παραµείνουµε παγιδευµένοι στην πεπατηµένη και αδιέξοδη λογική της επέκτασης ζωνών ή της αύξησης συντελεστή δόµησης, συνεχίζοντας να τροφοδοτούµε ένα χρηµατιστήριο αξιών γης που δηµιουργεί πλούτο σε λίγους, υποβάθµιση της ποιότητας ζωής και περιβαλλοντική επιβάρυνση σε όλους µας.
ΝΑ ΣΠΑΣΕΙ Ο ΦΑΥΛΟΣ ΚΥΚΛΟΣ
Υπήρξατε πάντως ιδιαίτερα έντονος για τα αυξηµένα φαινόµενα οικοδοµικής αυθαιρεσίας. Μάλιστα, κάνατε λόγο για «φαινόµενα αποθράσυνσης» και είχατε προειδοποιήσει τα µέλη σας να συµµορφώνονται µε τη νοµοθεσία. Γιατί πιστεύετε πως συµβαίνει αυτό και µε ποιους τρόπους θα µπορούσε να τερµατιστεί οριστικά;
Οι λόγοι για τη συνεχιζόµενη αυθαιρεσία είναι πάρα πολλοί και αλληλοσυνδεόµενοι: ∆αιδαλώδης και αναχρονιστική νοµοθεσία, δυσνόητες πολεοδοµικές διατάξεις, πολλές και αναπόφευκτα µικρές σε µέγεθος και κατακερµατισµένες πολεοδοµικές - οικοδοµικές αρχές, πέραν των 40 στο σύνολο (µέχρι πρόσφατα τουλάχιστον). Ακόµα, ανοµοιόµορφη ερµηνεία και αντιµετώπιση τεχνικών απαιτήσεων, περιορισµένη χρήση µέσων ηλεκτρονικής διακυβέρνησης, καθυστερήσεις στην έκδοση αδειών και εγκρίσεων, αδυναµία ή και έλλειψη πολιτικής βούλησης στην επιβολή του νόµου καθώς και παντελής απουσία της οικοδοµικής αρχής κατά το στάδιο υλοποίησης των αδειών.
Όλα τα πιο πάνω συνθέτουν έναν φαύλο κύκλο, ο οποίος συχνά οδηγεί τον πολίτη ή τον επιχειρηµατία στην παρανοµία. Επειδή η κατάσταση είναι τέτοια, η Πολιτεία επιδεικνύει απαράδεκτη ανοχή στην παρανοµία. Αυτός ο φαύλος κύκλος πρέπει να σπάσει. Εναποθέτουµε µεγάλες προσδοκίες στη λειτουργία των Ενιαίων Αρχών Αδειοδότησης. Ευελπιστούµε, επίσης, ότι η περαιτέρω απλοποίηση που επιδιώκεται αυτή την περίοδο και ο θεσµός του ελεγκτή δόµησης θα βοηθήσουν ουσιαστικά στην επιβολή του νόµου. Χρειάζεται επιτέλους να δηµιουργήσουµε τις προϋποθέσεις που θα επιτρέπουν την εφαρµογή προληπτικών µέτρων, τον αποτελεσµατικό έλεγχο αλλά και την επιβολή ποινών που θα λειτουργούν αποτρεπτικά και παραδειγµατικά.
Χαρακτηριστικό παράδειγµα των ζητηµάτων που διαχρονικά παρατηρούνται, σε σχέση µε τις αναπτύξεις που προκύπτουν από δηµόσιες συµβάσεις, είναι το ναυάγιο της Μαρίνας και του Λιµανιού Λάρνακας. Τι θεωρείτε πως θα πρέπει να αλλάξει για να µπει ένα τέλος σε αυτές τις παθογένειες;
Τα δηµόσια κατασκευαστικά έργα και οι δηµόσιες συµβάσεις είναι ένα µεγάλο κεφάλαιο από µόνο του. Αναζητώντας τι πήγε λάθος, ειδικά για το ναυάγιο της Μαρίνας και του Λιµανιού Λάρνακας, κάποιος θα µπορούσε να ψέξει διάφορα ζητήµατα. Ξεχωρίζει όµως ένα: Ο χρόνος ο οποίος µεσολάβησε από την προεπιλογή του ανάδοχου µέχρι την τελική κατάληξη και υπογραφή συµφωνίας. ∆ηλαδή, ο χρόνος που διήρκησε η προετοιµασία, η προκήρυξη, η αξιολόγηση, η επιλογή και οι διαπραγµατεύσεις.
Εκ του αποτελέσµατος, στο σύγχρονο και συνεχώς µεταβαλλόµενο οικονοµικό περιβάλλον, για τέτοιου είδους έργα, αν αυτή η διαδικασία πάρει χρόνια, τότε είναι πολύ πιθανές µακροοικονοµικές ή άλλες ανατροπές. Ασφαλώς και ο µηχανισµός παρακολούθησης και διαχείρισης έργου εκ µέρους του κράτους µετά την ανάθεση χρήζει βελτίωσης. Γενικότερα όµως, η όλη αλυσίδα παραγωγής δηµόσιων κατασκευαστικών έργων χρήζει επαναξιολόγησης για επανασχεδιασµό, και επί τούτου το ΕΤΕΚ έχει ήδη αναδείξει πολλές προβληµατικές πτυχές, όπως τη δηµιουργία συνθηκών που αποτελούν εµπόδιο εισόδου νέων παικτών, το κριτήριο ανάθεσης της χαµηλότερης τιµής, αδυναµίες κατά τη διαχείριση των συµβάσεων, την ανυπαρξία διεξόδων ταχείας επίλυσης διαφορών εξωδικαστικά και άλλα.
Διαβάστε επίσης: Μ. Κεραυνός: Διανύουμε κρίση οικονομικής προσιτότητας στη στέγαση