Χριστόφορος Αναγιωτός: Τα ESG θα επαναπροσδιορίσουν τον τομέα των ακινήτων

Μια επιχείρηση η οποία υιοθετεί το ESG στις πρακτικές της, αυξάνει τη διαφάνεια στις διαδικασίες της, προωθεί ίσες ευκαιρίες ανέλιξης στους υπαλλήλους της και αυξάνει το brand recognition της.

«Η τελευταία δεκαετία ήταν ταραχώδης για τον τομέα των ακινήτων στην Κύπρο λόγω της τραπεζικής κρίσης, τον ξαφνικό τερματισμό του προγράμματος πολιτογράφησης ξένων επενδυτών και της πανδημίας του COVID-19» επισημαίνει σε συνέντευξη που παραχωρεί στο The Golden List of Real Estate o Χριστόφορος Αναγιωτός, Διοικητικός Σύμβουλος, Επικεφαλής του Τομέα Ακινήτων και Ανάπτυξης Γης της KPMG Kύπρου.

Σημειώνει, ωστόσο, ότι «ο τομέας δεν θα πάψει να αποτελεί έναν από τους βασικότερους πυλώνες της κυπριακής οικονομίας, καθώς πλέον επικεντρώνεται σε θέματα βιωσιμότητας, ευημερίας και οικονομικής και κοινωνικής εξέλιξης».

Σχολιάζοντας τις προκλήσεις, τις νέες τάσεις αλλά και τις ευκαιρίες που προκύπτουν για τον τομέα, πρόσθεσε πως η τεχνολογία αποτελεί μια κυρίαρχη τάση που επαναπροσδιορίζει τον τομέα ενώ όπως εξήγησε, εξίσου σημαντικοί παράγοντες είναι η βιώσιμη ανάπτυξη και τα κριτήρια ESG που διευρύνουν την αγορά εργασίας για τον τομέα των ακινήτων.

Πώς κινήθηκε ο τομέας των ακινήτων στη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου; Ποιες είναι οι προβλέψεις σας σε ό,τι αφορά τις προοπτικές και το μέλλον του κλάδου;

Βάσει των τελευταίων στοιχείων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας σχετικά με τα πωλητήρια έγγραφα, που θεωρείται ως ένας από τους κύριους δείκτες παρακολούθησης για την πορεία του τομέα, το πρώτο εξάμηνο του έτους έκλεισε με θετικό πρόσημο. Συγκεκριμένα, το πρώτο εξάμηνο του 2022, ο αριθμός των πωλητήριων εγγράφων έφτασε τα 6.236, καταγράφοντας μια αύξηση της τάξης του 39% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2021. Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι αυτή η επίδοση είναι η δεύτερη υψηλότερη για την αντίστοιχη περίοδο από το 2008, που είναι η προηγούμενη χρόνια ρεκόρ για τον τομέα .

Η τελευταία δεκαετία ήταν ταραχώδης για τον τομέα των ακινήτων στην Κύπρο λόγω της τραπεζικής κρίσης, τον ξαφνικό τερματισμό του προγράμματος πολιτογράφησης ξένων επενδυτών και της πανδημίας του COVID-19. Ο τομέας δεν θα πάψει να αποτελεί έναν από τους βασικότερους πυλώνες της κυπριακής οικονομίας, καθώς πλέον επικεντρώνεται σε θέματα βιωσιμότητας, ευημερίας και οικονομικής και κοινωνικής εξέλιξης.

Είναι εξαιρετικά δύσκολο να προβλεφθεί η πορεία που θα έχει ο τομέας, καθώς επηρεάζεται από διαφόρους παράγοντες, όπως την οικονομία, τις αλλαγές στα δημογραφικά στοιχεία, τις γεωπολιτικές εξελίξεις, τις αποφάσεις και τις θεσμικές αλλαγές σε εθνικό επίπεδο αλλά και σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης – βλέπε θέματα ΦΠΑ, κριτήρια ESG στον τραπεζικό τομέα κ.τλ.. 

Καταληκτικά πιστεύω ότι ο τομέας θα παραμείνει ένας από τους κύριους πυλώνες της κυπριακής οικονομίας.

Μετά από δύο χρόνια πανδημίας, σήμερα οι επαγγελματίες του κλάδου βρίσκονται αντιμέτωποι με τις επιπτώσεις που δημιουργούνται από τις συνθήκες διεθνώς. Ποιες είναι οι πιο σοβαρές προκλήσεις που θα πρέπει να αντιμετωπίσουν;

Αδιαμφισβήτητα, τα τελευταία δύο χρόνια δεν άφησαν ανεπηρέαστο τον τομέα των ακίνητων. Oι επιπτώσεις της πανδημίας ήταν εμφανείς ανά το παγκόσμιο με αρνητικά ποσοστά ανάπτυξης να καταγράφονται από τις πλείστες οικονομίες και πρωτόγνωρα μέτρα να προωθούνται για μετρίαση των επιπτώσεων της υγειονομικής κρίσης, τόσο από τον ιδιωτικό όσο και από τον δημόσιο τομέα.

Υιοθετώντας μια πιο θετική προσέγγιση, μπορούμε να επισημάνουμε τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται στους επαγγελματίες του κλάδου μέσα από τις προκλήσεις που καλούνται να αντιμετωπίσουν. Η πανδημία ανέδειξε πολλές ευκαιρίες για διάφορους επαγγελματίες, από αρχιτέκτονες μέχρι διαχειριστές μεγάλων περιουσιών. Η αλλαγή του τρόπου εργασίας, είτε αναφερόμαστε στην τηλεργασία είτε στην εισαγωγή νέων τεχνολογιών που βοηθούν στη διεκπεραίωση συγκεκριμένων εργασιών εξ αποστάσεως, π.χ.  περιήγησης εικονικής πραγματικότητας για σκοπούς παρουσίασης/επίβλεψης/παρακολούθησης ενός ακίνητου, αποτελούν πλέον χρήσιμα εργαλεία στα χέρια των επαγγελματιών.

Πόσο σας ικανοποιεί η εξωγενής ζήτηση για αγορά ακινήτου και ποιες είναι οι εισηγήσεις σας για προσέλκυση ξένων επενδυτών;

Η εξωγενής ζήτηση παραδοσιακά ήταν κινητήρια δύναμη για τον τομέα στην Κύπρο, ειδικά τις τελευταίες δύο δεκαετίες. Τα δεδομένα του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για τα πωλητήρια έγγραφα, αναδεικνύουν ότι η ζήτηση από ξένους για το 2018 μέχρι το 2020 κυμαινόταν μεταξύ 38%-47%. Παρατηρείται όμως ότι, παρά τον τερματισμό του προγράμματος πολιτογράφησης στο τέλος του 2020, η εξωγενής ζήτηση για το 2021 παρέμεινε στο 36%. Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι, για το πρώτο εξάμηνο του 2022, η ζήτηση από ξένους ανήλθε στα 2.628 (ή 42% του συνόλου των συναλλαγών) πωλητήρια έγγραφα καταγράφοντας μια αύξηση της τάξης του 83% σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2021 (1.439), την πρώτη χρονιά που δεν λειτούργησε το πρόγραμμα πολιτογράφησης. 

Οποιαδήποτε συμπεράσματα προκύπτουν από τα πιο πάνω, πρέπει να γίνονται με προσεκτική ανάλυση των δεδομένων.

Αναφορικά με την προσέλκυση ξένων επενδύσεων, τα πρόσφατα μέτρα της κυβέρνησης σχετικά με το «Headquartering» εταιρειών, που αφορά τη μετεγκατάστασή τους στην Κύπρο, φαίνεται να απέφεραν αποτελέσματα. Παρατηρούμε ότι αριθμός εταιρειών μετέφεραν την έδρα τους στην Κύπρο.

Από την άλλη, ένα διαχρονικό πρόβλημα των επενδυτών στην Κύπρο είναι η πολυπλοκότητα των διαδικασιών (γραφειοκρατία), η οποία αποτελεί έναν παράγοντα που δυσχεραίνει την ομαλότητα της επενδυτικής διαδικασίας. Επίσης, η έλλειψη υποδομών, όπως π.χ. σχολεία, μέσα μαζικής μεταφοράς κ.τ.λ. αποτελούν παράγοντες οι οποίοι δυσχεραίνουν τη θέση της Κύπρου στον χάρτη των επενδύσεων. Είναι άρρηκτη ανάγκη να τεθούν επί τάπητος τα πιο πάνω θέματα, ούτως ώστε η Κύπρος να γίνει πιο ελκυστική για ξένες επενδύσεις. 

Ποια ακίνητα παρουσιάζουν σήμερα τη μεγαλύτερη ζήτηση και από πού προέρχεται το (επενδυτικό) ενδιαφέρον;

Έχει παρατηρηθεί έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον για διάφορα είδη ακινήτων αναλόγως του σκοπού των επενδυτών. Όπως προαναφέρθηκε, η πρωτοβουλία του ‘‘Headquartering’’ επηρέασε θετικά τον τομέα, με τους γραφειακούς χώρους υψηλής ποιότητας (Grade A) να γίνονται ανάρπαστοι, παρά τις διάφορες προβλέψεις εν καιρώ πανδημίας για μείωση της ζήτησής τους. Συνεπακόλουθα, αυτό έχει αντίκτυπο και στα οικιστικά ακίνητα, καθώς οι υπάλληλοι των εταιρειών που μεταστεγάζονται στην Κύπρο αναζητούν μόνιμη κατοικία. Επενδυτικό ενδιαφέρον αυτού του τύπου έχουμε παρατηρήσει τόσο από χώρες της Ευρώπης αλλά και τον Λίβανο, την Ουκρανία, τη Λευκορωσία κ.τ.λ..

Έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον έχει επίσης παρατηρηθεί και σε τουριστικά ακίνητα. Κατόπιν δυο πολύ δύσκολων χρόνων για τον τουριστικό τομέα, αρκετοί επενδυτές διαβλέπουν ότι υπάρχουν ευκαιρίες, μια άποψη η οποία επικρατεί σε παγκόσμιο επίπεδο. Πρόσφατα η KPMG Κύπρου έχει βοηθήσει επενδυτές να διεκπεραιώσουν συναλλαγές σε τουριστικά ακίνητα και είναι εξαίρετης σημασίας, καθώς πέραν από την ψήφο εμπιστοσύνης που δίνουν στο τουριστικό μας προϊόν, τα κοινωνικοοικονομικά οφέλη αυτών των επενδύσεων είναι πολλαπλά. Έντονο ενδιαφέρον έχουμε δει από χώρες της Ευρώπης, της Μέσης και της Άπω Ανατολής.

Ποιες νέες τάσεις επαναπροσδιορίζουν τον τομέα των ακινήτων;

Οι κύριες τάσεις που επαναπροσδιορίζουν τον τομέα των ακινήτων, κατά την άποψή μου, είναι δύο: οι πρωτοβουλίες ESG (Περιβάλλον, Κοινωνία και Διακυβέρνηση) και η ανάπτυξη της τεχνολογίας/ ψηφιοποίηση.

Τα τελευταία χρόνια βλέπουμε την προώθηση και υιοθέτηση περισσότερων πρωτοβουλιών σε θέματα ΕSG από διαφόρους παγκόσμιους οργανισμούς και κυβερνήσεις, που απορρέουν -μεταξύ άλλων- από τους στόχους αειφόρου ανάπτυξης (SDGs) των Ηνωμένων Εθνών μέχρι την Πράσινη Συμφωνία της ΕΕ. Πλέον, διάφορες πολιτικές και πρωτοβουλίες είναι άμεσα συνδεδεμένες με θέματα ΕSG και εκτείνονται από τη μείωση των ρύπων μέχρι τη διαφάνεια σε διαδικασίες και την προσιτή στέγαση. Το κύμα των ESG θα επαναπροσδιορίσει τη λειτουργία του τομέα από όλες τις σκοπιές, τον τρόπο λειτουργίας, χρηματοδότησης, στρατηγικής κ.τ.λ..

Η ένταξη της τεχνολογίας και της ψηφιοποίησης στον τομέα, είναι εξίσου σημαντικές εξελίξεις. Οι πλείστοι, για παράδειγμα, έχουμε υιοθετήσει την τηλεργασία ως μια επιβεβλημένη ανάγκη της πανδημίας.  Θεωρώ ότι το «PropTech» είναι από τους κύριους παράγοντες επαναπροσδιορισμού του τομέα, από τις εικονικές περιηγήσεις για ξενάγηση/ παρακολούθηση / διαχείριση ακινήτων μέχρι τον τρόπο κατασκευής κτηρίων και το BIM (το οποίο αφορά τη μοντελοποίηση πληροφοριών ενός κτηρίου που υποστηρίζεται από διάφορα εργαλεία/τεχνολογίες που περιλαμβάνουν τη δημιουργία και τη διαχείριση ψηφιακών αναπαραστάσεων των φυσικών και λειτουργικών χαρακτηριστικών του κτηρίου).

ΟΛΟΚΛΗΡΩΜΕΝΗ ΚΥΒΕΡΝΗΤΙΚΗ ΠΟΛΙΤΙΚΗ

Οι πληθωριστικές πιέσεις, οι χαμηλοί μισθοί και η δυσκολία δανειοδότησης αποτελούν εμπόδιο για μια μεγάλη μερίδα του πληθυσμού, κυρίως νέους ανθρώπους, που επιθυμούν να αποκτήσουν τη δική τους στέγη με αποτέλεσμα να καταφεύγουν στο ενοίκιο. Πώς το σχολιάζετε;

Αυτά είναι πολυδιάστατα θέματα που σίγουρα απαιτούν σε βάθος ανάλυση και σχολιασμό. Εν ολίγοις όμως, τα συγκεκριμένα θέματα δεν παρουσιάζονται μόνο στην Κύπρο. Ένας από τους στόχους αειφόρου ανάπτυξης (SDGs) των Ηνωμένων Εθνών είναι η προσιτή στέγαση για όλους. Ενδεχομένως στην Κύπρο να νιώθουμε πιο έντονα αυτή την ανάγκη, καθώς παραδοσιακά έχουμε ένα υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης γύρω στο 70%, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat.

Τα τελευταία χρόνια έχουν γίνει αρκετές προσπάθειες για το συγκεκριμένο θέμα από πλευράς κυβέρνησης. Παραδείγματα αυτών των πρωτοβουλιών αποτελούν η εντατικοποίηση της δράσης του ΚΟΑΓ (Κυπριακός Οργανισμός Ανάπτυξης Γης), που πλέον σχεδιάζει προσιτές κατοικίες σε διάφορες περιοχές τόσο για αγορά όσο και για ενοίκιο, το σχέδιο επιδοτήσεων για νέες χρηματοδοτήσεις για πρώτη κατοικία και τα διάφορα σχέδια επιδοτήσεων πρώτης κατοικίας σε ακριτικές και ορεινές περιοχές της Κύπρου.

Σίγουρα, για την αντιμετώπιση αυτού του πολυδιάστατου θέματος χρειάζεται μια ολοκληρωμένη στρατηγική από πλευράς κυβέρνησης, με τη συμμετοχή του ιδιωτικού τομέα. Είναι ανάγκη να συμβάλουν όλοι οι φορείς στην προσπάθεια να δοθεί η ευκαιρία στους νέους για επιλογή  χωρίς να περιθωριοποιούνται λόγω παραγόντων όπως ο χαμηλός μισθός, η δυσκολία χρηματοδότησης κ.τλ..

Γιατί οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης θα πρέπει να προχωρήσουν το συντομότερο στην υιοθέτηση των κριτηρίων ESG;

Όπως προαναφέρθηκε, το ΕSG είναι μια από τις κύριες τάσεις που θα επαναπροσδιορίσουν τον τομέα. Οι διάφορες πρωτοβουλίες ή και πολιτικές που υιοθετούνται πλέον από διαφόρους οργανισμούς και κυβερνήσεις, θα επιβάλουν τη νοοτροπία, αλλά και την περαιτέρω υιοθέτησή τους στη ζωή μας.

Υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης θα πρέπει να προχωρήσουν το συντομότερο στην υιοθέτηση των κριτηρίων ESG στις καθημερινές πρακτικές τους. Ενδεικτικά, αναφέρω την αναμενόμενη αύξηση της ζήτησης για πιο ενεργειακά αποδοτικά και περιβαλλοντολογικά φιλικά κτήρια, καθώς και την ευκολότερη πρόσβαση ή και πιο ευνοϊκή χρηματοδότηση.

Μια επιχείρηση η οποία υιοθετεί το ESG στις πρακτικές της, αυξάνει τη διαφάνεια στις διαδικασίες της, προωθεί ίσες ευκαιρίες ανέλιξης στους υπαλλήλους της και αυξάνει το brand recognition της. Άλλωστε, όπως είπε και ο Δαρβίνος, «It is not the strongest of the species that survive, nor the most intelligent, but the one more responsive to change».

Ποιο ρόλο διαδραματίζει ο παράγοντας της τεχνολογίας στον τομέα των ακινήτων;

Η τεχνολογία είναι μια από της κυρίαρχες τάσεις που ήδη επαναπροσδιορίζουν τον τομέα. Γενικότερα, ο τομέας των ακινήτων εξελίσσεται σταθερά από τις διαρκώς μεταβαλλόμενες συνθήκες της αγοράς και τις αλλαγές στη συμπεριφορά των καταναλωτών. Ο παράγοντας τεχνολογία καθορίζει την καθημερινότητά μας, αλλά και το πώς διαμορφώνονται ή αλλάζουν οι καταναλωτικές μας συμπεριφορές. Σύμφωνα με έρευνα της Eurostat το 2021 αναφορικά με τις επιχειρήσεις με υψηλή ή πολύ υψηλή ψηφιακή ένταση ανά οικονομική δραστηριότητα, ο τομέας των ακινήτων παρουσιάζεται σε δυο κατηγορίες: το Real Εstate Αctivities και το Construction με ποσοστά 26% και 10% αντίστοιχα, τα οποία είναι σχετικά χαμηλά σε σύγκριση με άλλους τομείς.

Ο τομέας των ακίνητων δεν θα μπορούσε να μην επηρεαστεί από το «PropTech», δηλαδή τις διάφορες τεχνολογικές καινοτομίες που αφορούν τον τομέα: από το 3D-printing για κατασκευή κτηρίων, τις εικονικές περιηγήσεις για ξενάγηση/ παρακολούθηση / διαχείριση ακινήτων μέχρι τα smart buildings, η τεχνολογία είναι ένας καθοριστικός παράγοντας. Σίγουρα, ο τομέας των ακινήτων έχει ακόμη πολλές δυνατότητες ενσωμάτωσης νέων πρακτικών που προωθούνται από την τεχνολογία. 

Πώς διαμορφώνουν την αγορά εργασίας στον τομέα των ακινήτων ο παράγοντας της τεχνολογίας, της Βιώσιμης Ανάπτυξης και των κριτηρίων ESG;

Σίγουρα οι παράγοντες της τεχνολογίας, της βιώσιμης ανάπτυξης και των κριτηρίων ESG, διευρύνουν την αγορά εργασίας για τον τομέα των ακινήτων. Πλέον, παρατηρούνται ανάγκες για νέες δεξιότητες και επαγγέλματα στον τομέα, όπως άτομα εξειδικευμένα στους τομείς της πληροφορικής, του προγραμματισμού και της ανάλυσης δεδομένων. Αυτό δεν σημαίνει ότι καταργούνται οι παραδοσιακές θέσεις εργασίας. Απεναντίας, οι νέες θέσεις υποβοηθούν ή/και συμπληρώνουν τις υπάρχουσες.

Αυτοί οι παράγοντες «επιβάλλουν» στα πιο παραδοσιακά επαγγέλματα αλλά και στους εργαζόμενους στον τομέα να διευρύνουν το πεδίο το γνώσεων και των δεξιοτήτων  τους σε θέματα αειφόρου ανάπτυξης και κριτηρίων ESG. 

Επιπρόσθετα, βέλτιστες πρακτικές σε σχέση με τα κριτήρια ESG απευθύνονται και στη σχέση εργοδότη και εργοδοτούμενου. Το «S» (social) προωθεί την τάση για συμπερίληψη και ποικιλομορφία, τις ίσες ευκαιρίες στον εργασιακό χώρο ενώ το «G» (governance) προωθεί την εταιρική διαφάνεια.

ΕΜΦΑΣΗ ΣΤΟΝ ΤΟΥΡΙΣΜΟ

Ποια κατασκευαστικά έργα ή άλλες μεγάλες αναπτύξεις χρειάζεται η χώρα μας; Με ποιο τρόπο θα συμβάλουν στη διαμόρφωση του τουριστικού προϊόντος και στην προσέλκυση ξένων επενδυτών;

Ο τουριστικός τομέας είναι παραδοσιακά σημαντικός για την κυπριακή οικονομία και ίσως να αποτελεί τον τομέα που επηρεάστηκε περισσότερο κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Τα τελευταία χρόνια, έχουμε δει σημαντικές αναπτύξεις, όπως τις μαρίνες Αγίας Νάπας, Παραλιμνίου και το καζίνο-θέρετρο στη Λεμεσό, να παίρνουν σάρκα και οστά. Επίσης, η ανάθεση για την ανάπτυξη της μαρίνας και του λιμανιού της Λάρνακας, όπως και η εξέταση των δεδομένων για τη μαρίνα της Πάφου αποτελούν σημαντικά αναπτυξιακά έργα τα οποία δρομολογούνται. Αδιαμφισβήτητα, αναπτυξιακά έργα αυτού του βεληνεκούς εμπλουτίζουν το τουριστικό μας προϊόν, ενώ παράλληλα προσελκύουν νέες ξένες επενδύσεις.  

Κατά την άποψή μου, το τουριστικό μας προϊόν πρέπει να εμπλουτιστεί με έργα και υποδομές τα οποία θα αντιμετωπίσουν το πρόβλημα της εποχικότητας που μαστίζει την Κύπρο ως τουριστικό προορισμό. Σίγουρα, πρέπει να δοθεί έμφαση σε έργα που θα περιλαμβάνουν τις ορεινές περιοχές, ούτως ώστε η Κύπρος να μπορεί να προσφέρει ένα ολοκληρωμένο τουριστικό πακέτο καθ’ όλη τη διάρκεια του χρόνου.

Επίσης, χρειάζονται γενικότερα έργα υποδομών όπως καλύτερα οδικά δίκτυα, υπηρεσίες υγείας, μέσα μαζικής μεταφοράς κ.τλ.. Εδώ να αναφέρω ότι μια αναδυομένη ζήτηση για τον τουρισμό παρουσιάζεται από τον τομέα της υγείας και της ευεξίας. Έργα που θα αφορούν την υγεία και την ευεξία, θα προσελκύσουν και ξένες επενδύσεις καθώς πλέον βιώνουμε την εποχή του γηράσκοντα πληθυσμού. Αξίζει να σημειωθεί ότι, επενδύσεις γενικότερα στον τομέα των ακινήτων που έχουν να κάνουν με «Retirement living» παρουσιάζονται να προσελκύουν μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον λόγω αυτού του φαινομένου. 

Tel: +357 22 20 92 92

E-mail: canayiotos@kpmg.com

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ