Η ΚΤΚ δεν βλέπει γενικευμένη υπερτίμηση, καταγράφει όμως τιμές κοντά στα ιστορικά υψηλά, πίεση στα νοικοκυριά, εξάρτηση από ξένους αγοραστές και σημαντική έκθεση του χρηματοοικονομικού τομέα

Του Ξένιου Μεσαρίτη

Ενισχυμένες ευπάθειες στην κυπριακή αγορά ακινήτων καταγράφει η Κεντρική Τράπεζα, χωρίς να διαπιστώνει επί του παρόντος γενικευμένη υπερτίμηση σε εθνικό επίπεδο. Η παρατεταμένη άνοδος των τιμών, η επιδείνωση της προσιτότητας της κατοικίας και η εξάρτηση συγκεκριμένων περιοχών από την ξένη ζήτηση καθιστούν, σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοοικονομικής Σταθερότητας 2025, την αγορά περισσότερο ευαίσθητη σε μια επιδείνωση των οικονομικών ή χρηματοδοτικών συνθηκών.

Ο κίνδυνος αποκτά ευρύτερη σημασία λόγω της στενής σύνδεσης των ακινήτων με τράπεζες, εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων και άλλα χρηματοοικονομικά ιδρύματα. Η ίδια Έκθεση προειδοποιεί παράλληλα για το ενδεχόμενο απότομης ανατιμολόγησης των χρημαοοικονομικών προϊόντων στις διεθνείς αγορές και καταγράφει πώς μπορεί να επηρεαστεί και η Κύπρος.

Κοντά στα υψηλά του 2008-2009

Η ΚΤΚ καταγράφει «σημαντική σωρευτική άνοδο» των τιμών κατοικιών τα τελευταία χρόνια και σημειώνει ότι το γενικό επίπεδό τους κινήθηκε κοντά στα ιστορικά υψηλά της περιόδου 2008-2009, γεγονός που «υποδηλώνει ότι οι ευπάθειες στην αγορά ακινήτων έχουν ενισχυθεί».

Διευκρινίζει, ωστόσο, «παρότι δεν καταγράφονται επί του παρόντος ενδείξεις γενικευμένης υπερτίμησης σε εθνικό επίπεδο, η παρατεταμένη άνοδος των τιμών καθιστά την αγορά περισσότερο ευαίσθητη σε πιθανή επιδείνωση των χρηματοδοτικών ή μακροοικονομικών συνθηκών».

ΓΡΑΦΗΜΑ: Γενικός Δείκτης Τιμών Κατοικιών — Διάγραμμα 1.4.1

ΓΡΑΦΗΜΑ: Απόκλιση των τιμών οικιστικών ακινήτων από τη δυνητική τους αξία — Διάγραμμα 1.4.2

Οι τιμές έτρεξαν πιο γρήγορα από τους μισθούς

Την περίοδο 2023-2025, ο δείκτης τιμών κατοικιών αυξήθηκε σωρευτικά κατά 21,3%. Στο ίδιο διάστημα, οι μέσες απολαβές αυξήθηκαν κατά 18,3% και οι διάμεσες κατά 15,7%.

«Η άνοδος των τιμών κατοικιών έχει υπερβεί εκείνη των διάμεσων αποδοχών, γεγονός που υποδηλώνει αυξημένη πίεση στην απόκτηση κατοικίας από τα εγχώρια νοικοκυριά», σημειώνει η ΚΤΚ.

Η εξέλιξη αυτή καθιστά τη ζήτηση πιο ευαίσθητη στις μεταβολές των χρηματοδοτικών συνθηκών, του διαθέσιμου εισοδήματος και του κόστους δανεισμού, ενώ περιορίζει τη βάση της βιώσιμης εγχώριας ζήτησης. Παρά τη μέχρι σήμερα ανθεκτικότητα της αγοράς, η ΚΤΚ αναφέρει ότι «το συνολικό προφίλ κινδύνου έχει επιδεινωθεί».

ΓΡΑΦΗΜΑ: Σωρευτική μεταβολή του δείκτη τιμών κατοικιών και των αποδοχών — Διάγραμμα 1.4.4

Στο επίκεντρο η ξένη ζήτηση

Η εξάρτηση από ξένους αγοραστές δεν κατανέμεται ομοιόμορφα σε όλες τις επαρχίες. Η Πάφος εμφανίζει, σύμφωνα με την ΚΤΚ, τη μεγαλύτερη σχετική ευπάθεια, ενώ η Λεμεσός και η Λάρνακα εξαρτώνται επίσης σε σημαντικό βαθμό από την εξωτερική ζήτηση.

«Μια απότομη ή παρατεταμένη επιβράδυνση του εξωτερικού επενδυτικού ενδιαφέροντος θα μπορούσε να περιορίσει τον όγκο συναλλαγών και να ασκήσει πιέσεις στις αποτιμήσεις, ιδιαίτερα σε περιοχές και κατηγορίες ακινήτων που εξαρτώνται περισσότερο από ξένους επενδυτές».

Η Κεντρική Τράπεζα συνδέει την ευπάθεια αυτή και με το γεωπολιτικό περιβάλλον, καθώς εξωτερικές διαταραχές μπορούν να επηρεάσουν την αγορά τόσο μέσω του περιορισμού της ξένης ζήτησης όσο και μέσω της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους.

ΓΡΑΦΗΜΑ: Συμμετοχή κατοίκων και μη κατοίκων Κύπρου στις πωλήσεις ακινήτων ανά επαρχία — Διάγραμμα 1.4.3

Με τα ακίνητα συνδέεται το 30,9% του χρηματοοικονομικού τομέα

Η χαρτογράφηση της ΚΤΚ, με ημερομηνία αναφοράς την 31η Δεκεμβρίου 2025, δείχνει ότι το 30,9% του συνολικού ενεργητικού του χρηματοοικονομικού τομέα συνδέεται άμεσα ή έμμεσα με τις εξελίξεις στα ακίνητα.

Η έκθεση φθάνει:

• στο 61,7% του ενεργητικού των εταιρειών εξαγοράς πιστώσεων,
• στο 26,2% του ενεργητικού των πιστωτικών ιδρυμάτων,
• στο 19,8% του ενεργητικού των επενδυτικών ταμείων,
• στο 12,5% του ενεργητικού των συνταξιοδοτικών ταμείων,
• και στο 6,6% του ενεργητικού των ασφαλιστικών εταιρειών, εξαιρουμένων των επενδύσεων unit-linked.

Η ΚΤΚ εντοπίζει τη μεγαλύτερη συστημική ευπάθεια στις τράπεζες και στις εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων, λόγω του μεγέθους της έκθεσής τους, της εξάρτησης από την αξία των εξασφαλίσεων και της υψηλής εγχώριας συγκέντρωσης των χαρτοφυλακίων τους.

ΓΡΑΦΗΜΑ: Συνολική έκθεση σε ακίνητα ανά κλάδο του χρηματοοικονομικού τομέα — Διάγραμμα Α.1

Στις τράπεζες, τα οικιστικά ακίνητα αντιπροσωπεύουν το 54% των χορηγήσεων που αφορούν ακίνητη περιουσία και οι ξενοδοχειακές μονάδες ακόμη 15%. Το 95% του σχετικού ενεργητικού αφορά την εγχώρια αγορά, ενώ Λευκωσία και Λεμεσός συγκεντρώνουν το 60,3% των χορηγήσεων με εξασφάλιση ακίνητη περιουσία.

Στις εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων, το 39% των επενδύσεων σε ακίνητα αφορά κατοικίες, το 31% γη και το 11% γραφεία. Η υψηλή συμμετοχή της γης αυξάνει, σύμφωνα με την Έκθεση, τους κινδύνους χαμηλής ρευστότητας και την αβεβαιότητα στις αποτιμήσεις.

Η ΚΤΚ δεν διαπιστώνει επί του παρόντος ενδείξεις μαζικών πωλήσεων ακινήτων από τις εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων. Σημειώνει επίσης ότι σημαντικό μέρος των χαρτοφυλακίων τους αποκτήθηκε και αποτιμήθηκε με ουσιώδεις απομειώσεις, γεγονός που λειτουργεί ως παράγοντας μετριασμού του άμεσου αντικτύπου μιας ενδεχόμενης διόρθωσης.

Ανάλυση τραπεζικών χορηγήσεων που αφορούν ακίνητα ανά τύπο — Διάγραμμα Α.2

Τι θα σήμαινε μια απότομη διόρθωση

«Τυχόν απότομη διόρθωση των τιμών ή σημαντική επιβράδυνση της δραστηριότητας στον τομέα των ακινήτων συνιστά ουσιώδη καθοδικό κίνδυνο για τη χρηματοοικονομική σταθερότητα, μέσω της απομείωσης της αξίας των ακινήτων που κατέχονται άμεσα ή έμμεσα από χρηματοοικονομικά ιδρύματα, καθώς και της αποδυνάμωσης της ποιότητας των εξασφαλίσεων», αναφέρει η ΚΤΚ.

Οι τράπεζες διατηρούν, πάντως, ισχυρά αποθέματα προστασίας, αφού όπως καταγράφεται στο τέλος του 2025, ο δείκτης κεφαλαίου κοινών μετοχών CET1 ανερχόταν στο 25,8% και ο δείκτης κάλυψης ρευστότητας στο 318,6%.

Ο μέσος δείκτης δανείου προς αξία εξασφάλισης ήταν 42,9% για τις χορηγήσεις με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα και 56,3% για εκείνες με εξασφάλιση εμπορικά ακίνητα. Σύμφωνα με την ΚΤΚ, οι δείκτες αυτοί περιορίζουν τις επιπτώσεις στην κερδοφορία των τραπεζών σε περίπτωση διόρθωσης και λειτουργούν συμπληρωματικά προς την ισχυρή κεφαλαιακή τους επάρκεια.

Η προειδοποίηση για μετοχές και ομόλογα

Η Έκθεση προειδοποιεί και για το ενδεχόμενο απότομης ανατιμολόγησης στις διεθνείς αγορές, αναφέροντας ότι «οι διεθνείς χρηματοοικονομικές αγορές παραμένουν ευάλωτες σε απότομες ανατιμολογήσεις, λόγω των επίμονα υψηλών αποτιμήσεων και της αυξανόμενης συγκέντρωσης της αγοράς σε συγκεκριμένες εταιρείες».

Η χρηματιστηριακή αγορά των ΗΠΑ κινείται, σύμφωνα με την ΚΤΚ, σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, ενώ τα περιθώρια πιστωτικού κινδύνου των εταιρικών ομολόγων επενδυτικής διαβάθμισης παραμένουν συμπιεσμένα σε σχέση με τους ιστορικούς μέσους όρους.

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στη συγκέντρωση της αμερικανικής αγοράς σε μικρό αριθμό μεγάλων εταιρειών τεχνολογίας, οι οποίες «διαπραγματεύονται σε ιδιαίτερα υψηλές ιστορικά αποτιμήσεις». Οι αποτιμήσεις αυτές στηρίζονται σε προσδοκίες ισχυρής μελλοντικής κερδοφορίας και ενδέχεται, σύμφωνα με την Έκθεση, να αποδειχθούν ευάλωτες σε κινδύνους που συνδέονται με την τεχνολογική πρόοδο, την εμπορική αξιοποίηση των επενδύσεων και τον ανταγωνισμό, ιδιαίτερα στον τομέα της τεχνητής νοημοσύνης.

ΓΡΑΦΗΜΑ: Περιθώρια πιστωτικού κινδύνου εταιρικών ομολόγων — Διάγραμμα 1.3.1

Πώς μπορεί να επηρεαστεί η Κύπρος

Για την Κύπρο, μια απότομη πτώση στις αγορές μετοχών ή ομολόγων μπορεί να μεταφερθεί μέσω των χαρτοφυλακίων τραπεζών, ασφαλιστικών εταιρειών, επενδυτικών ταμείων και συνταξιοδοτικών ιδρυμάτων. Μπορεί επίσης να επηρεάσει τις ξένες επενδυτικές ροές, το κόστος άντλησης κεφαλαίων και τομείς που εξαρτώνται από την εξωτερική ζήτηση, περιλαμβανομένων των υπηρεσιών, του τουρισμού, των κατασκευών και των ακινήτων.

Στα επενδυτικά ταμεία, περίπου το 74% του χαρτοφυλακίου είναι τοποθετημένο σε μετοχές και συναφείς τίτλους. Τα συνταξιοδοτικά ταμεία διατηρούν το 51% του ενεργητικού τους σε επενδυτικά ταμεία, με το 38% αυτών των τοποθετήσεων να αφορά ομολογιακά και το 33% μετοχικά ταμεία.

Η έκθεση των κυπριακών τραπεζών σε ομολογιακούς τίτλους αντιστοιχεί περίπου στο 22% του συνολικού ενεργητικού τους ή στο 248% του κεφαλαίου κοινών μετοχών Κατηγορίας 1. Περίπου το 60% του ομολογιακού χαρτοφυλακίου αφορά κρατικούς τίτλους και περίπου το 96% είναι επενδυτικής βαθμίδας.

Παρά την υψηλή πιστοληπτική ποιότητα των τίτλων, η ΚΤΚ σημειώνει ότι μια επιδείνωση των συνθηκών στις διεθνείς αγορές θα μπορούσε να προκαλέσει ζημιές απομείωσης.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΑ

Σε διασταυρούμενα πυρά η κυπριακή οικονομία – Τα τέσσερα μέτωπα κινδύνου