Του Παύλου Λοΐζου, CEO της Ask WiRE
Το τέλος του 2021 είδε την οικονομία της Ευρώπης και της Κύπρου να ανακάμπτει σταδιακά από το διετές τρενάκι του τρόμου των lockdowns, της χρηματιστηριακής αγοράς που βρισκόταν σε επίπεδα ρεκόρ και τον πληθωρισμό να αυξάνεται. Ένα χρόνο αργότερα, οι διαταραχές στην εφοδιαστική αλυσίδα έχουν περιοριστεί (π.χ. ο παγκόσμιος δείκτης εμπορευματοκιβωτίων μειώθηκε κατά 74% από $9.304 σε $2.404), η χρηματιστηριακή αγορά υποχωρεί (π.χ. ο S&P 500 υποχωρεί 19,5% από 4.750 σε 3.800) και ο πληθωρισμός φαίνεται να έχει κορυφωθεί γύρω στο 8%-9%. Ο πόλεμος στην Ουκρανία και οι σχετικές γεωπολιτικές αλλαγές, η άμεση απομάκρυνση της ΕΕ από τη Ρωσία που ήταν ο βασικός προμηθευτής ενέργειας και η άνοδος των επιτοκίων οδήγησαν (και εξακολουθούν να οδηγούν) σε σημαντική ανατιμολόγηση του κινδύνου σε όλες τις κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, ιδιαίτερα αυτά που έχουν υψηλή μόχλευση (όπως τα ακίνητα). Αυτή η ανατιμολόγηση θα συνεχιστεί και το 2023, ειδικά καθώς άλλες επενδυτικές ευκαιρίες φαίνονται ολοένα και πιο ελκυστικές.
Η ανάλυσή μας θα χωριστεί σε δύο μέρη: στη δημιουργία ενός πλαισίου αξιολόγησης και στη συνέχεια στην χρήση του για την ανάλυση της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο. Το υψηλότερο διαθέσιμο εισόδημα, η αύξηση του πληθυσμού, οι πιο ήπιες απαιτήσεις δανεισμού καθώς και τα χαμηλότερα επιτόκια, συμβάλλουν στην αύξηση της αξίας των ακινήτων. Παρόμοια με τα οικιστικά ακίνητα, η τιμή των εμπορικών ακινήτων τείνει να αυξάνεται με την επέκταση του ΑΕΠ και να πέφτει όταν τα επιτόκια και οι αποδόσεις άλλων επενδύσεων είναι μεγαλύτερες. Είναι παραδεκτό γεγονός ότι οι διεθνείς επενδυτές επηρεάζουν τη δυναμική των τιμών των ακινήτων τόσο στον τομέα των κατοικιών όσο και στον εμπορικό τομέα.
Έχοντας υπόψη τα παραπάνω, ας δούμε τις δυνάμεις που θα κινήσουν την αγορά το 2023. Το διαθέσιμο εισόδημα είναι πιθανό να είναι χαμηλότερο λόγω του πληθωρισμού και της αύξησης των επιτοκίων. Οι πιστωτικοί όροι γίνονται αυστηρότεροι και τα επιτόκια για τα στεγαστικά δάνεια, τις νέες αναπτύξεις και τις επενδύσεις αυξάνονται. Από την άλλη πλευρά, ο πληθυσμός έχει αυξηθεί σημαντικά λόγω των αφίξεων από Ουκρανία, Ρωσία, Λευκορωσία και άλλες χώρες, προκαλώντας άνοδο στα ενοίκια και τις τιμές κατοικιών σε ορισμένες περιοχές. Η εισροή ξένων επενδυτών, ιδιαίτερα από τον Λίβανο και το Ισραήλ, προκαλεί επίσης αύξηση των τιμών για ορισμένους τύπους ακινήτων (κυρίως μικρές οικιστικές μονάδες και τουριστικές εγκαταστάσεις στη Λάρνακα). Όσον αφορά τα εμπορικά ακίνητα, μπορεί το ΑΕΠ να συνεχίζει να αυξάνεται, αλλά με υψηλότερα επιτόκια και καλύτερες αποδόσεις σε εναλλακτικές επενδύσεις, η επένδυση σε ακίνητα για απόδοση εισοδήματος/ανατίμηση κεφαλαίου έχει γίνει λιγότερο ελκυστική (για παράδειγμα, η απόδοση του 10ετούς ομολόγου της Κύπρου είναι σήμερα στο 4,2% και οι τράπεζες σε Ελλάδα και Κύπρο εκδίδουν προνομιούχα και Tier 2 ομόλογα τα οποία προσφέρουν κουπόνι (τόκο) 7%-10%).
Τα παραπάνω υποδεικνύουν ότι οι κύριοι μοχλοί ανάπτυξης στην τοπική αγορά ακινήτων πιθανό να είναι η πληθυσμιακή αύξηση, οι εισερχόμενες επενδύσεις από το εξωτερικό και η περιορισμένη προσφορά (χρειάζονται 2-4 χρόνια για να προστεθούν σημαντικά επίπεδα αποθεμάτων). Στην αντίπερα όχθη, έχουμε το χαμηλότερο διαθέσιμο εισόδημα και τα αυξανόμενα επιτόκια. Λόγω αυτών των ισορροπιών, θα ήταν λογικό να υποθέσουμε ότι θα αναπτυχθεί μια αγορά δύο επιπέδων -έχει γίνει ήδη στη Λεμεσό και στην Πάφο, όπου ορισμένα ακίνητα χτίζονται/απευθύνονται μόνο σε ξένους υπηκόους. Το κύριο ερώτημα εδώ είναι εάν αυτοί οι ξένοι θα συνεχίσουν να αποκαλούν την Κύπρο «σπίτι τους» για να είναι βιώσιμες αυτές οι τιμές μεσοπρόθεσμα. Η πιθανή απάντηση είναι ναι, καθώς το τοπικό επιχειρηματικό περιβάλλον και η πολιτική σταθερότητα (δεδομένου του τι συμβαίνει στην περιοχή) και ο τρόπος επιχειρηματικής δραστηριότητας/εργασίας «εργασία από οπουδήποτε» ευνοούν την Κύπρο.
Είναι σημαντικό να τονίσουμε ότι η περιορισμένη προσφορά προκαλεί αύξηση των τιμών, κάτι που είναι πιθανό να αλλάξει μεσοπρόθεσμα, καθώς ανακοινώνονται περισσότερα έργα (ειδικά στη Δυτική Λεμεσό, αλλά και στη Λάρνακα). Η κατασκευή νέων κατοικιών δεν έχει ανακάμψει πλήρως από την στεγαστική κρίση του 2008 και την τραπεζική κρίση του 2013, και η προσφορά ακινήτων παραμένει κοντά στα χαμηλά ιστορικά δεδομένα. Αυτό το περιορισμένο απόθεμα έχει κάνει τις κατοικίες απρόσιτες για πολλούς, ιδιαίτερα για όσους αγοράζουν σπίτι για πρώτη φορά. Επιπλέον, όσοι αγόρασαν κατοικίες τα τελευταία χρόνια με εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων, δεν αποφασίζουν να πωλήσουν, περιορίζοντας περαιτέρω τη συνολική προσφορά κατοικιών. Η πλευρά της ζήτησης έχει επηρεαστεί σημαντικά από την αύξηση του πληθυσμού την τελευταία δεκαετία (+85.000 από το 2011 μέχρι το 2021), την εισροή αφίξεων το 2022 λόγω του πολέμου στην Ουκρανία (περίπου 20.000) και τις πρόσθετες εισροές από τον Λίβανο και το Ισραήλ (αυτοί δεν είναι μόνιμοι κάτοικοι - και επομένως δεν καταγράφονται - αλλά έχουν αποκτήσει ή ενοικιάζουν ακίνητα). Σε αυτά, θα πρέπει να προστεθεί η εισροή επενδυτών σε οικιστικά ακίνητα, ειδικά για σκοπούς βραχυχρόνιας ενοικίασης (τόσο για τουρίστες, αλλά και από επαγγελματίες ταξιδιώτες).
Δεν αναμένουμε ότι στην αγορά κατοικίας στην Κύπρο θα υπάρξει σημαντική διόρθωση, καθώς η οικονομία παραμένει ισχυρή και η ζήτηση για στέγαση εξακολουθεί να είναι σχετικά υψηλή. Στην πραγματικότητα, η χαμηλή προσφορά και η ισχυρή ζήτηση σημαίνουν ότι είναι απίθανο οι τιμές των κατοικιών να μειωθούν σημαντικά στο εγγύς μέλλον. Ωστόσο, η πιθανότητα για βραδύτερο ρυθμό αύξησης των τιμών των κατοικιών και μείωση των πωλήσεων το επόμενο έτος θα μπορούσε να διευκολύνει τους επίδοξους αγοραστές να έχουν πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή στέγαση. Είμαστε λιγότερο θετικοί σε ότι αφορά τα εμπορικά ακίνητα, όπου το φάσμα των εναλλακτικών επενδυτικών ευκαιριών έχει αυξηθεί σημαντικά κατά το προηγούμενο έτος. Αυτή η εξέλιξη, σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων, είναι πιθανό να προκαλέσει ανατιμολόγηση βραχυπρόθεσμα έως μεσοπρόθεσμα, ιδιαίτερα για μικρότερες μονάδες και παλαιότερα ακίνητα.
Διαβάστε επίσης: Ετήσια αύξηση 5,3% για το Δείκτη Τιμών Κατοικιών