«O τοµέας των ακινήτων στην Κύπρο έχει εξελιχθεί σηµαντικά τα τελευταία χρόνια» αναφέρει ο Πρόεδρος του Συνδέσµου Επιστηµόνων Εκτιµητών Ακινήτων, Πόλυς Κουρουσίδης, διαβλέποντας πως πλέον ο κλάδος εισέρχεται σε φάση µετασχηµατισµού. Σε µια εφ’ όλης της ύλης συνέντευξη, µιλά για την υφιστάµενη εικόνα της κυπριακής αγοράς, τις τάσεις, τις προοπτικές, αλλά και τις σηµαντικές προκλήσεις, και εξηγεί γιατί οι επιχειρηµατίες ανάπτυξης γης θα ήταν καλό να διαφοροποιούνται ως προς το προφίλ των αγοραστών.
Παράλληλα, εστιάζει στην αύξηση των τιµών και τους λόγους πίσω από τη ραγδαία άνοδο, αναλύοντας πώς διαφοροποιείται το σκηνικό ανά επαρχία και παραθέτοντας τις δικές του εκτιµήσεις για το τι µέλλει γενέσθαι. Απαντά, ακόµα, σε ποιες επενδύσεις θα πρέπει ως χώρα να επικεντρωθούµε, ενώ τονίζει πως «τα ακίνητα είναι τοµέας που προσφέρει στην οικονοµία και θα πρέπει η πολιτεία να διασφαλίσει την αξιοπιστία του». Γιατί λέει πως η αγορά είναι πλέον «πιο βιώσιµη» και τι υποδεικνύει ως απαραίτητη προϋπόθεση για την εξισορρόπηση προσφοράς και ζήτησης; Πώς αξιολογεί τα κίνητρα που έχουν εξαγγελθεί από πλευράς Κυβέρνησης καθώς και τις αλλαγές που φέρνει η Μεταρρύθµιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, και γιατί θεωρεί πως η εµπλοκή νοµικών στις αγοραπωλησίες θα πρέπει να θεσµοθετηθεί;
Πώς θα περιγράφατε τη σηµερινή εικόνα της κυπριακής αγοράς ακινήτων; Πώς έχει διαφοροποιηθεί σε σχέση µε προηγούµενες χρονιές και ποιοι είναι, κατά την άποψή σας, οι κυριότεροι λόγοι;
Θα έλεγα πως η σηµερινή εικόνα της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο χαρακτηρίζεται από διάφορες τάσεις αλλά και συνάµα από προκλήσεις. Κύριο χαρακτηριστικό και κινητήριος δύναµη ήταν η αυξηµένη ζήτηση που οδήγησε σε µεγάλη ανάπτυξη. Τα τελευταία τρία χρόνια παρατηρήθηκε αυξηµένη ζήτηση τόσο από ξένους όσο και από ντόπιους αγοραστές. Η ζήτηση αυτή επεκτάθηκε σε όλες τις πόλεις, µε τον µεγαλύτερο όγκο συναλλαγών να ολοκληρώνεται στη Λεµεσό, να ακολουθεί η Πάφος, και τη µεγαλύτερη ποσοστιαία αύξηση σε αριθµό πωλήσεων να παρατηρείται τον τελευταίο χρόνο σε Λάρνακα και Λευκωσία.
Η κυπριακή αγορά ακινήτων συνεχίζει να προσελκύει πολλούς ξένους επενδυτές αλλά και µεµονωµένους αγοραστές, οι οποίοι πραγµατοποιούν πέραν του 50% του όγκου συναλλαγών. Ως εκ τούτου, λόγω της µεγάλης και απότοµης ζήτησης, οι τιµές των ακινήτων έχουν αυξηθεί σηµαντικά τα τελευταία χρόνια. Αυτό έχει δηµιουργήσει προκλήσεις για τους ντόπιους κατοίκους, καθώς η προσιτότητα της στέγης έχει µειωθεί. Επιπρόσθετα, ένα θετικό είναι ότι στα καινούργια έργα υπάρχει, πλέον, αυξηµένη συνείδηση για τη βιώσιµη ανάπτυξη και τη διατήρηση του φυσικού περιβάλλοντος. Νέα έργα συχνά ενσωµατώνουν βιώσιµες πρακτικές και πράσινες τεχνολογίες.
Ο τοµέας των ακινήτων στην Κύπρο βρίσκεται σε µια φάση ανάπτυξης και µετασχηµατισµού, µε µεγάλες προοπτικές, αλλά αντιµετωπίζει και σηµαντικές προκλήσεις και ρίσκα, όπως η καθυστερηµένη έκδοση αδειών που µειώνει την προσφορά στέγης µε αποτέλεσµα την αύξηση των τιµών, το πρόβληµα µε τους εγκλωβισµένους αγοραστές -για το οποίο θα πρέπει να βρεθεί µια φόρµουλα επίλυσής του µέσα από τη συνεργασία τραπεζών, Κυβέρνησης και Βουλής-, η προσιτότητα στέγασης, το ψηλό κατασκευαστικό κόστος, τα ψηλά επιτόκια και οι γεωπολιτικές εξελίξεις.
Ειδικά για το τελευταίο, ποιος θα λέγατε πως είναι ο αντίκτυπος;
Οι γεωπολιτικές εξελίξεις επηρεάζουν άµεσα τη ζήτηση στη χώρα µας, µιας και η αγορά µας στηρίζεται κατά 50% στους ξένους. Άλλοτε αυτές έχουν ως αποτέλεσµα την αύξηση της ζήτησης, πιθανόν όµως να προκαλέσουν και κάθετη µείωση. Για αυτό και οι επιχειρηµατίες ανάπτυξης γης θα ήταν καλό να διαφοροποιούνται στο προφίλ των αγοραστών και να µην βασίζονται µόνο σε µια αγορά.
ΤΑΣΕΙΣ ΚΑΙ ΕΠΙ∆ΡΑΣΕΙΣ
Ποιες είναι οι υφιστάμενες τάσεις σε ό,τι αφορά τη ζήτηση στα ακίνητα και ποια είδη παρουσιάζουν αυξημένο ενδιαφέρον; Ποιο το «προφίλ» των αγοραστών;
Συνολικά, ο τοµέας των ακινήτων στην Κύπρο έχει εξελιχθεί σηµαντικά τα τελευταία χρόνια, µε την αυξηµένη ζήτηση από ξένους, τις αλλαγές στις προτιµήσεις των αγοραστών και την έλευση των ξένων υψηλά αµειβόµενων αγοραστών που πλέον µένουν και εργάζονται µόνιµα στην Κύπρο. Επίσης, τα τελευταία χρόνια, έχει παρατηρηθεί µεγάλο ενδιαφέρον για αγορά και ενοικίαση γραφειακών χώρων Ενεργειακής Απόδοσης Α, κυρίως στη Λεµεσό, από ξένες εταιρείες. Το µεγαλύτερο ενδιαφέρον, πλέον, είναι στα διαµερίσµατα, όπου η ζήτηση οδήγησε και την αύξηση των τιµών κατά µέσο όρο γύρω στο 12%, από αυτές του 2022. Σε σχέση µε τις κατοικίες, το ενδιαφέρον επικεντρώνεται στα προάστια των πόλεων και αφορά κατά κύριο λόγο κατοικίες µέχρι €500,000.
Η αγορά των πολυτελών κατοικιών έχει περιοριστεί σε µερικά µόνο έργα, κυρίως στην Πάφο και στη Λεµεσό. Θεωρώ ότι η αγορά, πλέον, είναι πιο βιώσιµη, γιατί βασίζεται στην πραγµατική ζήτηση, και όχι στη ζήτηση για απόκτηση ιθαγένειας. Οι ξένοι αγοραστές επιλέγουν την Κύπρο σαν έναν προορισµό για αγορά δεύτερης κατοικίας ή και ακόµα για µόνιµη µετεγκατάσταση. Αυτό προσφέρει γενικότερα στην οικονοµία, αφού αυξάνεται ο ενεργός πληθυσµός της χώρας. Λόγω, όµως, αυτής της άφιξης των ξένων αγοραστών, οι µέσες τιµές ακινήτων έχουν αυξηθεί σηµαντικά, οδηγώντας σε µεγαλύτερο χάσµα µεταξύ προσφοράς και προσιτότητας για τους ντόπιους αγοραστές.
ΞΕΝΟΙ VS ΚΥΠΡΙΟΙ
Πώς µεταφράζεται η εικόνα σε αριθµούς;
Σηµαντικό είναι να αναφερθεί ότι ο συνολικός αριθµός πωλήσεων (αγοραπωλητηρίων εγγράφων που έχουν κατατεθεί), µεταξύ του πρώτου εξαµήνου του 2023 και του αντίστοιχου του 2024, είναι στο ίδιο επίπεδο, δηλαδή στις 7.600 πωλητήρια περίπου (7.553 το 2024 και 7.689 το 2023). Εκείνο που διαφαίνεται είναι ότι ο αριθµός των ξένων αγοραστών το 2024 έχει µειωθεί και από 4.187 το 2023 για το πρώτο εξάµηνο έχει µειωθεί στις 3.003. Το δεύτερο εξάµηνο του 2023 επίσης είχε µειωµένη ζήτηση από ξένους µε µόλις 2.700 πωλητήρια έγγραφα. Αυτή η τάση θα πρέπει να µελετηθεί στο τέλος της χρόνιας, για να δούµε κατά πόσο είναι συνεχιζόµενη, και αν είναι θα πρέπει να µας προβληµατίσει. Είναι σηµαντικό ότι η απώλεια των 1.200 πωλήσεων σε ξένους το πρώτο εξάµηνο του 2024 αντικαταστάθηκε από Κύπριους.
ΧΡΕΙΑΖΕΤΑΙ.. ΓΚΑΖΙ
Σε συνέχεια των πιο πάνω, και ενώ γίνονται ενέργειες για προσέλκυση περισσότερων ξένων εταιρειών, υπάρχει σοβαρό ζήτηµα στη διαθεσιµότητα επαγγελµατικής στέγης, κάτι που επηρεάζει και τις εγχώριες επιχειρήσεις. Παράλληλα, η αυξηµένη ζήτηση για ακίνητα από την άφιξη µεγάλου αριθµού ξένων εργαζοµένων, ειδικότερα υψηλών εισοδηµάτων, οδηγεί και σε αύξηση των ενοικίων. Μπορεί να βρεθεί χρυσή τοµή;
Το µεγαλύτερο πρόβληµα το αντιµετωπίζουν οι συµπατριώτες µας που θέλουν να ενοικιάσουν ή ακόµη και να αγοράσουν διαµέρισµα. Οι επιχειρήσεις δεν αντιµετωπίζουν τόσο µεγάλο πρόβληµα όσον αφορά την ενοικίαση γραφείων, µιας και οι ξένες εταιρείες ενοικιάζουν πολύ υψηλότερων προδιαγραφών γραφεία και ακόµη υπάρχουν διαθέσιµα γραφεία χαµηλότερης κλάσης. Χρυσή τοµή δεν είναι εύκολο να βρεθεί, αλλά σίγουρα η ταχύτερη εξέταση των αιτήσεων για πολεοδοµική και οικοδοµική άδεια και µε αυτόν τον τρόπο η αύξηση της προσφοράς, θα βοηθήσει στην εξισορρόπηση της προσφοράς µε τη ζήτηση. Το έχω δηλώσει πολλές φορές ότι ο κυριότερος λόγος αύξησης των τιµών είναι η γραφειοκρατία, µιας και εκκρεµούν χιλιάδες αιτήσεις για έκδοση αδειών. Επίσης, η πολιτεία οφείλει να ενισχύσει τη στεγαστική, κοινωνική πολιτική της, κυρίως προς τους χαµηλά αµειβόµενους συµπατριώτες µας και νεαρά ζευγάρια. Υπάρχουν τρόποι, και εµείς, ως Σύνδεσµος Εκτιµητών, είµαστε στη διάθεση των διαφόρων υπουργείων να εκφράσουµε τις απόψεις µας.
Θεωρείτε πως θα συµβάλουν τα κίνητρα της Κυβέρνησης στην αύξηση του οικιστικού αποθέµατος και στην προσφορά επιλογών προσιτής στέγης;
Να αναφέρω ότι όταν εξαγγέλθηκαν τα µέτρα της Κυβέρνησης για απάµβλυνση του στεγαστικού, εκφράσαµε τις επιφυλάξεις µας, και δυστυχώς από ό,τι φαίνεται δικαιωθήκαµε. Τα κίνητρα πρέπει να είναι απλά και να µην επιβαρύνουν τον επιχειρηµατία, γιατί απλούστατα δεν είναι κίνητρα. Ευτυχώς, για τους συµπατριώτες µας που θέλουν να αποκτήσουν στέγη, από ό,τι φαίνεται και στα στοιχεία που έδωσα προηγουµένως, οι ξένοι αγοραστές µειώνονται, και αυτό από µόνο του θα βελτιώσει την κατάσταση.
Ο∆ΕΥΟΥΜΕ ΠΡΟΣ ΣΥΓΚΡΑΤΗΣΗ
Κεφάλαιο «τιµές». Πώς έχουν διαφοροποιηθεί σε βάθος δεκαετίας; Τι να αναµένουµε µελλοντικά;
Τα τελευταία 10 χρόνια υπήρξαν συνεχείς αυξήσεις στις τιµές και στον αριθµό πωλήσεων. Από το 2014, οπότε και ο αριθµός των πωλητηρίων ήταν 4.500, φθάσαµε το 2023 µε 15.500. Μια αύξηση του 250%. Αντιλαµβάνεστε ότι αυτή η αύξηση στις πωλήσεις οδήγησε αναπόφευκτα και σε αύξηση των τιµών. Τη µεγαλύτερη διαφοροποίηση είχε η Λεµεσός, όπου τα τελευταία πέντε χρόνια σηµείωσε αλµατώδη αύξηση. Τα τελευταία δύο χρόνια παρατηρήθηκε στη Λάρνακα πολύ µεγάλη αύξηση. Η Λευκωσία είναι η πιο σταθερή πόλη µε µικρές ετήσιες αυξήσεις. Εγώ προσωπικά αναµένω µια συγκράτηση των πωλήσεων τα επόµενα χρόνια που, σε συνδυασµό µε την αυξηµένη προσφορά που αναµένεται, θα συγκρατήσει τις τιµές και σε κάποιες περιπτώσεις και περιοχές θα παρατηρηθεί και µείωση.
Ποιες οι δικές σας εκτιµήσεις για την «επόµενη µέρα» της κυπριακής αγοράς ακινήτων;
Αξίζει να αναφέρουµε ότι η χώρα µας είχε τα δυο τελευταία χρόνια την πρωτιά στην Ευρώπη όσον αφορά τις αυξήσεις στις τιµές των οικιστικών ακινήτων. Σε αντίθεση µε τις άλλες ευρωπαϊκές χώρες όπου παρατηρήθηκε µείωση. Αυτό οφείλεται στην αύξηση των ξένων αγοραστών που παρά την αύξηση των επιτοκίων δεν επηρεάστηκαν στις αγορές τους, µιας και δεν βασίζονταν σε δανεισµό. Πιστεύω ότι η υπερβάλλουσα ζήτηση των τελευταίων χρόνων έχει εν µέρει καλυφθεί. Και αν δεν προκύψει κάτι στη γεωπολιτική σφαίρα που θα αυξήσει τη ζήτηση από ξένους, θεωρώ ότι θα υπάρξει συγκράτηση των τιµών και µερική µείωση στα ενοίκια.
ΦΟΡΕΙΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΟΧΙ ΕΠΙΒΡΑ∆ΥΝΣΗΣ
Ποια η άποψή σας για τις αλλαγές που επιφέρει η εφαρµογή της Μεταρρύθµισης της Τοπικής Αυτοδιοίκησης για τους επαγγελµατίες του κατασκευαστικού τοµέα; Θα καταστούν οι διαδικασίες ταχύτερες και πιο ευέλικτες;
Ο στόχος είναι αυτός. Πιστεύω όµως ότι οι επόµενοι έξι µήνες θα είναι δύσκολοι και θα καθυστερήσουν πολύ οι διαδικασίες. Το σηµαντικό είναι µε την πάροδο του χρόνου οι Επαρχιακοί Οργανισµοί Αυτοδιοίκησης να βρουν τα πατήµατά τους και να καταστούν φορείς ανάπτυξης, και όχι επιβράδυνσης της οικονοµίας. Επίσης, πλέον, θα πρέπει να υπάρχουν κοινοί κανόνες ανάπτυξης σε όλες τις πόλεις και να µην ερµηνεύονται κατά το δοκούν από τον κάθε οργανισµό, όπως συνέβαινε µέχρι τώρα µε το κάθε δηµαρχείο.
ΕΠΕΝ∆ΥΣΕΙΣ ΣΕ ΤΟΥΡΙΣΜΟ ΚΑΙ ΕΚΠΑΙ∆ΕΥΣΗ
Ποιες προοπτικές και ευκαιρίες βλέπετε να διανοίγονται; Σε ποιους τοµείς πρέπει να γίνουν επενδύσεις;
Θα ήθελα να δω επενδύσεις σε έργα υποδοµής, ξενοδοχεία αλλά και σχολεία, κάτι στο οποίο η χώρα µας υστερεί. ∆εν νοείται χώρα, που θέλει να ελκύσει νέους εργαζόµενους και επιχειρηµατίες, να µην έχει αρκετά ιδιωτικά σχολεία. Η Κυβέρνηση θα πρέπει να επικεντρωθεί στο να δώσει κίνητρα για να δηµιουργηθούν σχολεία όλων των βαθµίδων, µιας και η ιδιωτική πρωτοβουλία από µόνη της δεν είναι αρκετή, γιατί το σχολείο δεν είναι κερδοφόρα επιχείρηση, και απαιτείται αρχικά µεγάλη κεφαλαιουχική δαπάνη. Ως αντιστάθµισµα των κινήτρων αυτών, τα ιδιωτικά σχολεία µπορεί να δίνουν υποτροφίες σε παιδιά να φοιτήσουν δωρεάν, µέχρι να καλυφθεί το κίνητρο που έλαβαν. Επίσης, θα πρέπει να βελτιώσουµε την ποιότητα των ξενοδοχείων µας και ως χώρα να αυξήσουµε τις κλίνες µας, γιατί τα τελευταία χρόνια µείναµε στάσιµοι. ∆εν γίνεται να χαιρόµαστε µε την άφιξη τριών εκατοµµυρίων τουριστών, όταν νησιά στην Ελλάδα που είναι πολύ µικρότερα έχουν περισσότερο τουρισµό. Άρα, ως χώρα θα πρέπει να επικεντρωθούµε στον Τουρισµό και στην Εκπαίδευση όλων των βαθµίδων, και εκεί να δοθούν κίνητρα για επενδύσεις.
ΑΣΦΑΛΗΣ ΜΕΝ, ΠΡΟΣΟΧΗ ∆Ε
Γιατί να επενδύσει κάποιος σε ακίνητα αυτή την περίοδο; Τι θα συµβουλεύατε τους εν δυνάµει επενδυτές να προσέξουν;
∆ιαχρονικά, τα ακίνητα είναι ο πιο ασφαλής επενδυτικός τοµέας, ιδίως στην Κύπρο. Προσφέρουν σταθερές αυξήσεις µε καλές σχετικά αποδόσεις. Λόγω των µεγάλων αυξήσεων όµως που παρατηρήθηκαν τα τελευταία χρόνια, θα συµβούλευα τους εν δυνάµει επενδυτές να είναι πολύ προσεκτικοί στην επιλογή του ακινήτου, να συµβουλευθούν κάποιον ειδικό σε σχέση µε την αξία του και, φυσικά, να λάβουν συµβουλή δικηγόρου σε σχέση µε το νοµικό καθεστώς του ακινήτου και την εξασφάλιση τίτλου ιδιοκτησίας. Η εµπλοκή δικηγόρου, θεωρώ, είναι κάτι που θα πρέπει να θεσµοθετηθεί, για να µην έχουµε πλέον περιστατικά που θα οδηγήσουν σε εκµετάλλευση των αγοραστών και να καταλήγουµε σε εγκλωβισµένους αγοραστές όπως στο παρελθόν. Τα ακίνητα είναι τοµέας που προσφέρει στην οικονοµία και θα πρέπει η πολιτεία να διασφαλίσει την αξιοπιστία του. Αξιόπιστος τοµέας συνεπάγεται συνεχή ανάπτυξή του.