«Ο τομέας των ακινήτων παραμένει ανθεκτικός, χωρίς να εμφανίζει σημάδια κόπωσης» αναφέρει σε συνέντευξή του ο Πρόεδρος του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων Κύπρου, Πόλυς Κουρουσίδης, ο οποίος παράλληλα σχολιάζει τις προκλήσεις που καλείται να αντιμετωπίσει η κτηματαγορά.
Σημειώνοντας ότι η ζήτηση για αγορά ακινήτου είναι υψηλή τόσο από ντόπιους όσο και από ξένους αγοραστές, ο κ. Κουρουσίδης εκφράζει έντονο προβληματισμό για το ύψος των τιμών των ακινήτων για αγορά ή ενοίκιο, ειδικότερα σε ορισμένες περιοχές και πόλεις, όπως π.χ. η Λεμεσός. Προειδοποιεί μάλιστα πως αν δεν ληφθούν μέτρα δεν θα αργήσουμε να δούμε για πρώτη φορά άστεγους στην Κύπρο. Επί τούτου, καταθέτει σειρά εισηγήσεων εκ μέρους του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων Κύπρου για αναχαίτιση του προβλήματος.
Πώς σκιαγραφείτε τον τομέα των ακινήτων και ποια είναι η εικόνα που παρουσιάζει σήμερα η αγορά;
Η κτηματαγορά και γενικότερα η οικονομία την τελευταία περίοδο αντιμετωπίζει διάφορες προκλήσεις, όπως ψηλά επιτόκια, ενεργειακή κρίση και ψηλό πληθωρισμό. Παρόλα αυτά, ο τομέας των ακινήτων ειδικότερα στην Κύπρο παραμένει ανθεκτικός, χωρίς να δείχνει σημάδια κόπωσης. Αυτό οφείλεται πρωτίστως στην εξωγενή ζήτηση, η οποία μετά τον πόλεμο στην Ουκρανία και τα κίνητρα για προσέλκυση ξένων εταιρειών έχει εντατικοποιηθεί, κυρίως λόγω ξένων εργαζομένων που έχουν μετεγκατασταθεί στην Κύπρο.
Παρατηρείται, επίσης, αύξηση στη ζήτηση από επενδυτές, που προέρχονται από χώρες, όπως το Ισραήλ και οι Αραβικές χώρες, οι οποίοι επενδύουν κυρίως στις παραλιακές πόλεις. Όσον αφορά τους ντόπιους αγοραστές παρουσιάζεται σταθεροποίηση τόσο στη ζήτηση ακινήτων όσο και στις αξίες ακινήτων. Επιπρόσθετα, έχουν αρχίσει να προγραμματίζονται μεγάλες ξένες επενδύσεις, από τις οποίες κάποιες άρχισαν ήδη να υλοποιούνται. Αυτές οι επενδύσεις θα διατηρήσουν τη δυναμική που έχει ο τομέας και τα επόμενα χρόνια. Είναι επίσης σημαντικό να αναφέρουμε ότι μεγάλες επενδύσεις έχουν πραγματοποιηθεί και σε παραγωγικές δραστηριότητες και υποδομές, όπως μαρίνες, νοσοκομεία και ξενοδοχεία.
ΑΚΙΝΗΤΑ ΜΕ ΤΗ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΗ ΖΗΤΗΣΗ
Ποια ακίνητα παρουσιάζουν υψηλή ζήτηση και σε ποιες περιοχές;
Τα ακίνητα που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη ζήτηση είναι τα διαμερίσματα και οι κατοικίες. Ανάλογα με την πόλη, η ζήτηση διαφέρει σε ό,τι αφορά την αξία του ακινήτου. Για παράδειγμα, στη Λευκωσία όπου η ζήτηση προέρχεται κυρίως από Κύπριους αγοραστές η ζήτηση σε αξία στις περιαστικές περιοχές είναι έως €350.000. Αν δούμε την πόλη της Λεμεσού όπου η ζήτηση είναι μεικτή, προέρχεται δηλαδή από ξένους αλλά και ντόπιους αγοραστές, παρατηρούμε ότι το ενδιαφέρον είναι για ακίνητα έως €500.000. Κάτι άλλο που έχουμε παρατηρήσει στη Λεμεσό είναι αγοραπωλησίες ακινήτων πολύ μεγαλύτερης αξίας ενώ στη Λάρνακα και στην Πάφο υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον για αγορά ακινήτου από ξένους κυρίως αγοραστές.
Γενικότερα όμως, αυτή την περίοδο υπάρχει μεγάλη ζήτηση για αγορά κατοικιών και διαμερισμάτων σε όλες τις πόλεις της Κύπρου. Αυτό μπορεί να το αντιληφθεί κάποιος βλέποντας και τα στατιστικά στοιχεία των πωλήσεων που ανακοινώνει το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, τα οποία καταδεικνύουν πως εντός του πρώτου εξαμήνου του 2023 πραγματοποιήθηκαν οι περισσότερες πωλήσεις από το 2008.
Ποιοι παράγοντες καθορίζουν τη ζήτηση;
Οι παράγοντες που καθορίζουν τη ζήτηση είναι κυρίως δημογραφικοί. Τα τελευταία δύο χρόνια ο πληθυσμός της Κύπρου αυξήθηκε κατά πολύ, εξαιτίας του πολέμου στην Ουκρανία αλλά και των κινήτρων που παραχωρήθηκαν για μετεγκατάσταση εταιρειών στη χώρα μας. Παρόλο που θα ανέμενε κανείς οι οικονομικοί δείκτες και τα ψηλά επιτόκια να επηρεάσουν αρνητικά τη ζήτηση, λόγω του ότι οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές είναι υψηλά αμειβόμενοι ή υψηλής οικονομικής τάξης, δεν αγοράζονται ακίνητα με δανεισμό. Συνεπώς, δεν έχουν επηρεαστεί από την αύξηση του πληθωρισμού και από τα ψηλά επιτόκια. Θα πρέπει όμως στο σημείο αυτό να σημειώσουμε πως η ανάπτυξη της Τριτοβάθμιας Εκπαίδευσης έχει συμβάλει σημαντικά σε ό,τι αφορά τη ζήτηση, αφού αυξάνεται ο αριθμός των φοιτητών που σπουδάζουν πλέον στην Κύπρο. Οι φοιτητές και οι ξένοι εργαζόμενοι έχουν δημιουργήσει ένα κοκτέιλ υψηλής ζήτησης που, σε συνδυασμό με τη μειωμένη προσφορά, έχουν ωθήσει τις τιμές των ακινήτων προς τα πάνω όσον αφορά την αγορά και κυρίως την ενοικίαση.
Πόσο σας ικανοποιεί το επενδυτικό ενδιαφέρον ντόπιων αλλά και ξένων αγοραστών;
Η εξωγενής ζήτηση, για τους λόγους που αναφέραμε και πιο πάνω, έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια καταρρίπτοντας κάθε ρεκόρ. Σίγουρα αυτή η εξέλιξη μας αφήνει ικανοποιημένους, λόγω της εισροής ξένου χρήματος στην κυπριακή αγορά, της αύξησης επενδύσεων και της δημιουργίας νέων θέσεων εργασίας. Ωστόσο, μας προβληματίζει ιδιαίτερα το γεγονός ότι η μεγάλη εξωγενής ζήτηση, και ειδικά σε ορισμένες περιοχές, έχει αυξήσει τις τιμές των ακινήτων σε τέτοιο βαθμό που να τις καθιστά απρόσιτες για τους συμπολίτες μας. Εκτιμούμε πως αν δεν ληφθούν σύντομα μέτρα δεν θα αργήσουμε να δούμε άστεγους για πρώτη φορά στην Κύπρο.
Ποιες είναι οι εκτιμήσεις σας σε σχέση με τις τιμές των ακινήτων στην Κύπρο; Αναμένετε περεταίρω αύξηση των τιμών ή σταθεροποίηση της αγοράς;
Προσωπικά, πιστεύω ότι στις παραλιακές πόλεις θα συνεχιστεί η αυξανόμενη ζήτηση, η οποία θα οδηγήσει σε μια μικρή αύξηση των αξιών στα διαμερίσματα και στις κατοικίες που δεν θα υπερβαίνει τις €475.000, δηλαδή το μέγιστο ποσό για να επωφεληθεί κάποιος τον μειωμένο ΦΠΑ στην πρώτη κατοικία. Μέχρι τώρα στις παραλιακές πόλεις είχαμε σημαντικές αυξήσεις στις πωλήσεις των ακινήτων, πράγμα που υποδηλώνει ότι δεν θα υπάρχει συσσωρευμένη προσφορά για να μειώσει τις αξίες. Θεωρώ ότι η μεγαλύτερη αύξηση θα παρατηρηθεί στη Λεμεσό, πόλη που κατέχει τα σκήπτρα στις πωλήσεις με πέραν του 35% των πωλήσεων παγκύπρια. Αντιθέτως, η μεγάλη ζήτηση θα ωθήσει τις τιμές πιο ψηλά. Από την άλλη, στη Λευκωσία θα παρατηρηθεί σταθεροποίηση τόσο στη ζήτηση όσο και στις αξίες των ακινήτων.
Σχετικά με τα άλλα είδη ακινήτων, εκτιμούμε ότι η πορεία τους θα είναι διαφορετική. Τα γεωργικά ακίνητα θα υποστούν περαιτέρω πίεση, λόγω της μεγάλης προσφοράς που αναμένεται να αυξηθεί, οι γραφειακοί χώροι κατηγορίας Α΄ θα διατηρήσουν τις ψηλές μισθωτικές τους αξίες ενώ οι κεφαλαιουχικές αξίες θα παραμείνουν σταθερές. Τα επενδυτικά ακίνητα θα δεχθούν πιέσεις, αφού εξαιτίας των ψηλών επιτοκίων οι αποδόσεις που ψάχνουν οι επενδυτές είναι ψηλότερες και αναλόγως μειώνονται οι αξίες.
ΕΙΣΗΓΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΠΡΟΣΙΤΗ ΣΤΕΓΑΣΗ
Η Κύπρος βρίσκεται πλέον αντιμέτωπη με το πρόβλημα της προσιτής στέγασης. Πολλοί νέοι συμπολίτες μας δυσκολεύονται να αγοράσουν ακίνητο ή ακόμα και να ενοικιάσουν. Ποιες οι εισηγήσεις σας για αντιμετώπιση του προβλήματος;
Δυστυχώς, η μεγάλη ανάπτυξη και η εξωγενής ζήτηση δημιουργούν σοβαρά προβλήματα στους νέους μας, ως προς τη διαδικασία εξεύρεσης προσιτής στέγης είτε για αγορά είτε για ενοίκιο. Δεν πιστεύω ότι η πολιτική των επιδοτήσεων μπορεί να λύσει το πρόβλημα, παρά μόνο το αμβλύνει. Χρειάζεται ένας ενιαίος στρατηγικός σχεδιασμός, για αύξηση της προσφοράς σε σύντομο χρονικό διάστημα μέσω πολεοδομικών και φορολογικών κινήτρων. Πολιτικές όπως Build to Rent, κίνητρα για ανακαίνιση με σκοπό την ενοικίαση, επιδότηση επιτοκίων για αγορά πρώτης κατοικίας, αύξηση συντελεστή δόμησης για αναπτύξεις που θα γίνουν τα επόμενα δύο χρόνια, μείωση των ελάχιστων απαιτούμενων εμβαδών για κάθε μονάδα κ.ά. Για τις πιο πάνω προτάσεις έχουμε ολοκληρωμένο σχέδιο, το οποίο είναι στη διάθεση της Κυβέρνησης και της Βουλής για επεξήγηση και υλοποίησή τους.
ΚΥΡΙΑΡΧΕΣ ΤΑΣΕΙΣ
Ποιες είναι οι κυρίαρχες τάσεις στον τομέα των ακινήτων;
Σήμερα παρατηρούνται, σε σχέση με το παρελθόν, ανέγερση μικρότερων κατοικιών φιλικές προς το περιβάλλον και αυτοματοποιημένα κτήρια. Όσον αφορά τα γραφεία, εντοπίζεται στροφή προς την πράσινη ανάπτυξη, κάτι που επιζητούν οι θεσμικοί επενδυτές και οι ενοικιαστές.
Πώς θα είναι τα κτήρια του μέλλοντος;
Τα κτήρια του μέλλοντος θα ακολουθήσουν τις πιο κάτω τάσεις με γνώμονα την έξυπνη τεχνολογία, τον βιοκλιματικό σχεδιασμό και τα αυτοματοποιημένα συστήματα. Αναμένεται να είναι ενεργειακά αποδοτικά, με χρήση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας. Επίσης, θα σχεδιάζονται με τρόπο που να επιτρέπει την εύκολη αλλαγή χρήσης και διαμόρφωσής τους, ώστε να προσαρμόζονται στις μελλοντικές ανάγκες. Ακόμη, θα δοθεί έμφαση στον σχεδιασμό κτηρίων τα οποία θα στοχεύουν στην υγεία και στην ευεξία των κατοίκων με καλύτερη ποιότητα εσωτερικού αέρα, φυσικό φωτισμό, βελτιωμένη ακουστική απόδοση, ενσωμάτωση φυτών και προώθηση της φυσικής δραστηριότητας.
ΟΙ ΠΡΟΤΕΡΑΙΟΤΗΤΕΣ ΜΑΣ
Ως πρόεδρος του Συνδέσμου Επιστημόνων Ακινήτων Κύπρου ποιες είναι οι βασικές σας προτεραιότητες;
Βασική προτεραιότητά μου, ως πρόεδρος του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων, είναι η μεγαλύτερη και ουσιαστικότερη εμπλοκή του κλάδου μας στη διαμόρφωση πολιτικών, οι οποίες έχουν να κάνουν κυρίως με την άμβλυνση προβλημάτων που ταλανίζουν τους συμπολίτες μας. Προβλήματα, όπως η στέγαση, πεπαλαιωμένες νομοθεσίες, οι οποίες έχουν να κάνουν κυρίως με το Κτηματολόγιο και γενικότερα εισηγήσεις για βελτίωση της Κτηματαγοράς στην Κύπρο, η οποία είναι ένας από τους σημαντικότερους πυλώνες της οικονομίας. Ακόμη, ανάμεσα στις προτεραιότητές μας είναι να διασφαλίσουμε μέσω σεμιναρίων τη συνεχή εκπαίδευση των συναδέλφων μας, ώστε να προσφέρουν καλύτερες και πιο αξιόπιστες υπηρεσίες, οι οποίες τα τελευταία χρόνια, κατά γενική ομολογία, έχουν βελτιωθεί πολύ. Μάλιστα, ως συμβούλιο, προστατεύουμε τα συμφέροντα των συναδέλφων μας. Το επάγγελμά μας, αν και είναι από τα σημαντικότερα επαγγέλματα στην οικονομία, λόγω του ότι μέσω των εκτιμήσεών μας παρέχονται δάνεια προς τους συμπολίτες μας αλλά και προς τις εταιρείες για ανάπτυξη ακινήτων και μεγάλων επενδύσεων, οι αμοιβές είναι πολύ χαμηλές σε σχέση με την υπηρεσία που προσφέρεται και το ρίσκο το οποίο αναλαμβάνουν οι επαγγελματίες, κάτι που αναγνωρίζει και Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ).
Ποια προβλήματα αντιμετωπίζει ο κλάδος των εκτιμητών ακινήτων;
Εκτός από τις χαμηλές αμοιβές που αναφέραμε και πιο πάνω, ένα άλλο σημαντικό πρόβλημα το οποίο δυσκολεύει κατά πολύ το επάγγελμά μας είναι η ελλιπής πρόσβαση που έχουμε στα Δημαρχεία, στο Κτηματολόγιο και στην Πολεοδομία. Ως επαγγελματίες του τομέα θα έπρεπε να έχουμε πρόσβαση, να μας δίνονται περισσότερες πληροφορίες, ώστε να διεκπεραιώνουμε την εργασία μας πιο σωστά και να προσφέρουμε στον πελάτη μας πιο εμπεριστατωμένη και εξακριβωμένη υπηρεσία.
Ποιες προοπτικές παρουσιάζει το επάγγελμα του εκτιμητή ακινήτων;
Το επάγγελμα του εκτιμητή ακινήτων παρουσιάζει αρκετές προοπτικές, καθώς ο τομέας αναπτύσσεται και εξελίσσεται ενώ υπάρχει συνεχής ζήτηση για αγορά ακινήτων. Επιπρόσθετα, εκτιμήσεις απαιτούνται λόγω νομοθετικών ρυθμίσεων και κανονισμών. Παρόλα αυτά, αναπτύσσονται αυτοματοποιημένα συστήματα για εκτιμήσεις ακινήτων, τα οποία σε κάποιες περιπτώσεις μελλοντικά δύνανται να αντικαταστήσουν τον ρόλο του εκτιμητή. Στην Κύπρο θεωρώ ότι αυτό είναι επικίνδυνο, εξαιτίας της ιδιομορφίας των ακινήτων και της κτηματαγοράς, μιας και αποτελείται από ετερογενή ακίνητα, με αποτέλεσμα να μην μπορούν οι εκτιμητές να εξάγουν ασφαλή συμπεράσματα και έτσι τις περισσότερες φορές θα καταλήγουν σε παραπλανητικά αποτελέσματα.
Διαβάστε επίσης: Μ. Κεραυνός: Προς ενιαία στρατηγική για προσιτή στέγαση