ΤΟΥ ΑΓΓΕΛΟΥ ΑΓΓΕΛΟΔΗΜΟΥ
Η ανάγκη για απόκτηση στέγης ήταν ανέκαθεν έντονη στην κυπριακή κοινωνία. Η κουλτούρα του Κύπριου όριζε πως ο κάθε ένας είναι σε θέση να αποκτήσει τη δική του κατοικία για να στεγάσει την οικογένειά του. Αυτό ίσχυε για χρόνια παρά το γεγονός ότι στο εξωτερικό, αρκετοί ήταν αυτοί που επέλεγαν τη λύση του ενοικίου. Είτε γιατί οι τιμές ήταν τέτοιες που δεν άφηναν μεγάλα περιθώρια για απόκτηση ιδιόκτητης στέγης, είτε γιατί δεν ήθελαν να δεσμευτούν μακροχρόνια σε ένα δάνειο.
Τα τελευταία χρόνια οι δυσκολίες για να εξασφαλίσει κάποιος ιδιόκτητη κατοικία έχουν αυξηθεί και στην Κύπρο, με αποτέλεσμα αρκετοί να στραφούν στην επιλογή του ενοικίου. Η άνοδος των τιμών των ακινήτων ήταν ραγδαία τα τελευταία χρόνια, με αποτέλεσμα να γίνεται ολοένα και δυσκολότερη η απόκτηση κατοικίας. Μάλιστα, το τελευταίο διάστημα με την ιλιγγιώδη άνοδο των τιμών των υλικών οικοδομής, απόρροια της ενεργειακής κρίσης, αρκετά έργα είτε του ιδιωτικού είτε του δημόσιου τομέα τέθηκαν εν αμφιβόλω, όσον αφορά στην ολοκλήρωσή τους, καθώς διαφορετικό ήταν το κόστος όταν υπήρξε συμφωνία της τιμής και διαφορετικό όταν ξεκινούσε η διαδικασία υλοποίησης. Μέσα σε όλα αυτά, αρκετοί ήταν αυτοί που επέλεξαν το ενοίκιο, είτε ως προσωρινή λύση είτε και ως πιο μακροπρόθεσμη. Βέβαια, αυτή την περίοδο υπάρχει έντονο και το στοιχείο των φοιτητών, οι οποίοι ψάχνουν να ενοικιάσουν διαμέρισμα.
ΠΑΝΩ ΤΑ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΑ ΥΛΙΚΑ
Ας δούμε ποια είναι η κατάσταση σήμερα στην αγορά του ενοικίου. Όπως φαίνεται, το ενδιαφέρον είναι αρκετά έντονο και αυτό προκύπτει από διάφορους παράγοντες. Μιλώντας στο Economy Today, ο αντιπρόεδρος του συνδέσμου επιστημόνων εκτιμητών ακινήτων Κύπρου, Πόλυς Κουρουσίδης, σημείωσε ότι υπάρχει όντως αυξημένο ενδιαφέρον για ενοίκιο και αυτό οφείλεται σε μια σειρά από λόγους, ένας από τους οποίους είναι η αύξηση των τιμών πώλησης των ακινήτων. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να σημειώσουμε ότι ένας από τους παράγοντες που οδηγούν τις τιμές των ακινήτων σε άνοδο είναι και η αύξηση των τιμών των υλικών οικοδομής, απόρροια της ενεργειακής κρίσης που δημιούργησε ο πόλεμος στην Ουκρανία. Ενδεικτικά όπως αναφέρθηκε από τον σύνδεσμο εργολάβων, οι αυξήσεις από τον Δεκέμβριο του 2021 και για το πρώτο πεντάμηνο του 2022 ήταν ιδιαίτερα σημαντικές. Ο σίδηρος κατέγραψε αύξηση της τάξης του 49%, ο χάλυβας 30%, το πετρέλαιο 30%, τα ασφαλτικά 45%, η λευκή ξυλεία 30%, τα αλουμίνια, 20%, τα τούβλα 10%, οι πλαστικές σωλήνες 30%, ενώ και αρκετά άλλα προϊόντα και πρώτες ύλες κατέγραψαν σημαντικές αυξήσεις το τελευταίο διάστημα.
ΟΙ ΤΡΕΙΣ ΒΑΣΙΚΟΙ ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ
Για να επανέλθουμε στα του ενοικίου, σύμφωνα με τον κ. Κουρουσίδη, αυτήν ειδικά την περίοδο υπάρχουν τρεις βασικοί λόγοι που οδηγούν σε αύξηση του ενδιαφέροντος. Ο πρώτος λόγος έχει να κάνει με τους φοιτητές, οι οποίοι ψάχνουν για διαμέρισμα ενόψει της νέας εκπαιδευτικής χρονιάς. Πρόκειται για μια σταθερή αγορά που κάθε χρόνο τέτοια περίοδο παρουσιάζει αυξημένο ενδιαφέρον. Βέβαια, η ζήτηση αυτή δεν δημιουργεί ανάγκη για μεγαλύτερη προσφορά, καθώς κάποιοι φοιτητές θα φύγουν και κάποιοι άλλοι θα έρθουν, επομένως οι ανάγκες συνήθως καλύπτονται από το υφιστάμενο στοκ, αν και η ενίσχυση των πανεπιστημιακών ιδρυμάτων, τόσο των ιδιωτικών όσο και των δημόσιων δημιουργεί νέες συνθήκες στην αγορά.
Ο δεύτερος λόγος που δημιουργεί αυξημένη ζήτηση για ενοίκιο αυτή την περίοδο, οφείλεται στη μερίδα εκείνη των Κύπριων που ναι μεν θέλουν να χτίσουν ή να αγοράσουν τη δική τους κατοικία, αλλά εξαιτίας των καταστάσεων που δημιουργεί ο πόλεμος στην Ουκρανία με την άνοδο των τιμών της ενέργειας και κατ’ επέκταση των οικοδομικών υλικών, αποφασίζουν να καθυστερήσουν για λίγο το χτίσιμο ή την αγορά ακινήτου μέχρι να ξεκαθαρίσει κάπως η κατάσταση. Έτσι επιλέγουν ως προσωρινή λύση το ενοίκιο, με αποτέλεσμα να αυξάνεται η ζήτηση.
Και ο τρίτος λόγος έχει να κάνει με τον πόλεμο στην Ουκρανία. Εξαιτίας λοιπόν της έκρυθμης κατάστασης που έχει δημιουργηθεί, αριθμός εταιρειών, κυρίως ξένων συμφερόντων, που δραστηριοποιούνταν στη Ρωσία και την Ουκρανία αποφάσισαν να φύγουν εξαιτίας του πολέμου και να εγκατασταθούν στην Κύπρο, είτε ως προσωρινή είτε ως μόνιμη λύση. Οι εταιρείες λοιπόν αυτές έχουν φέρει και το προσωπικό τους, το οποίο ασφαλώς αναζητεί στέγη για να μείνει. Σε πρώτο στάδιο δεν θα επιλέξουν αγορά ακινήτου, έτσι επιλέγουν το ενοίκιο, με αποτέλεσμα να αυξάνεται η ζήτηση. Σύμφωνα με τον κ. Κουρουσίδη, τα ενοίκια έχουν ανεβεί κατά 5-10% σε σχέση με πέρσι.
ΡΥΘΜΟΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΑΥΞΑΝΟΜΕΝΗ ΖΗΤΗΣΗ
Στο ίδιο μήκος κύματος κινούνται και οι εκτιμήσεις του Μαρίνου Κυναιγείρου, προέδρου του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών. Συγκεκριμένα ο κ. Κυναιγείρου σημειώνει μεταξύ άλλων ότι όντως υπάρχει αυξητική τάση στης τιμές των ενοικίων λόγω και της αυξημένης ζήτησης. Όπως επισημαίνει η επιλογή της ενοικίασης ενισχύεται παρά το γεγονός ότι παραμένει έντονη η ανάγκη για απόκτηση κατοικίας. Όσον αφορά τους λόγους που συμβαίνει αυτό, ο κ. Κυναιγείρου αναφέρει το έντονο ενδιαφέρον για στέγαση φοιτητών, την αύξηση από ξένους που βρέθηκαν στην Κύπρο εξαιτίας του πολέμου στην Ουκρανία και τον μεγάλο αριθμό εταιρειών που μεταφέρουν την έδρα τους στην Κύπρο.
Αναλυτικά το σχόλιο του κ. Κυναιγείρου στο Economy Today: Είναι γεγονός πως τα τελευταία χρόνια υπήρξε αυξητική τάση στις τιμές των ενοικίων και αυτό οφείλεται στη συνεχώς αυξανόμενη ζήτησή τους αλλά και στο γεγονός πως οι ρυθμοί ανάπτυξης της οικονομίας τα τελευταία χρόνια ήταν υψηλοί με εξαίρεση το 2020. Από τη στιγμή που η αγορά ανακάμπτει, είναι φυσιολογικό να ανεβαίνουν σταδιακά και οι τιμές, παρόλο που σε κάποιες περιοχές είναι γεγονός πως η αύξηση των ενοικίων είναι υπερβολική. Για το 2022 δεν θεωρούμε πως θα αυξηθούν περαιτέρω οι τιμές των ενοικίων.
Γενικότερα, στο εξωτερικό παρατηρείται πως τα άτομα νεότερης ηλικίας, οι λεγόμενοι Millennials και Generation Z, επιλέγουν το ενοίκιο, ώστε να έχουν λιγότερες οικονομικές δεσμεύσεις και μεγαλύτερη άνεση για μετακίνηση κι άλλες δραστηριότητες, επαγγελματικές ή προσωπικές. Στην Κύπρο η ανάγκη για απόκτηση κατοικίας παραμένει έντονη ανάμεσα στις νεότερες γενιές, παρόλο που και η επιλογή της ενοικίασης ενισχύεται. Επίσης, αυτή την περίοδο παρατηρούμε και έντονο ενδιαφέρον για στέγαση φοιτητών, οι οποίοι έχουν εξασφαλίσει θέση στα ανώτερα και ανώτατα εκπαιδευτικά ιδρύματα της Κύπρου και έχουν ως προτεραιότητά τους την εξασφάλιση στέγης κοντά στα ακαδημαϊκά ιδρύματα που έχουν επιλέξει να φοιτήσουν.
Επιπλέον, ας μην ξεχνάμε και τους αλλοδαπούς, αφού πολλοί έχουν βρεθεί στην Κύπρο τους τελευταίους μήνες από χώρες όπως Ουκρανία, Ρωσία, Λευκορωσία ένεκα της συνεχιζόμενης κατάστασης του πολέμου. Η αυξημένη ζήτηση για διαμερίσματα οφείλεται και στον μεγάλο αριθμό εταιρειών που μεταφέρουν την έδρα τους αλλά και προσωπικό στην Κύπρο τα τελευταία χρόνια. Μέσα από τα στοιχεία για τις άδειες οικοδομής βλέπουμε πως οι αιτήσεις για οικιστικές πολυκατοικίες είναι αυξημένες και θεωρούμε πως σταδιακά η προσφορά θα μπορεί να ανταποκριθεί στη ζήτηση και η εξέλιξη των τιμών θα είναι πιο ισορροπημένη.
ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ
Ο κ. Κυναιγείρου και το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών ετοίμασαν για το Economy Today τον συγκεκριμένο πίνακα με τις τιμές ενοικίασης ανά μήνα στις επαρχίες της Κύπρου με αναφορά σε διαμερίσματα ενός, δύο και τριών υπνοδωματίων. Όπως φαίνεται από τον συγκεκριμένο πίνακα, πιο φθηνή επαρχία είναι η Πάφος όσον αφορά στα ενοίκια και ακολουθεί η Λάρνακα και η Λευκωσία. Η Λεμεσός, είναι μια εντελώς διαφορετική αγορά που κινείται σε άλλους ρυθμούς ανεξάρτητους με τις υπόλοιπες επαρχίες. Όπως φαίνεται και στον πίνακα οι τιμές των ενοικίων θα έλεγε κάποιος ότι έχουν ξεφύγει, αφού για διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων, η τιμή πλησιάζει τις 2.000 ευρώ.
Όπως αναφέρουν επαγγελματίες της αγοράς, οι τιμές στην παραλιακή περιοχή της Λεμεσού είναι πλέον απλησίαστες για μεγάλη μερίδα πολιτών τόσο σε σχέση με αγορά κατοικίας όσο και σε σχέση με ενοίκιο. Ενδεικτικά, στην περιοχή της Γερμασόγειας, ένα μονάρι φτάνει τα 1.000 ευρώ, ενώ ένα δυάρι αγγίζει τα 1.500 – 2.000 ευρώ. Όσον αφορά στην περιοχή του ΤΕΠΑΚ που ενδιαφέρει κυρίως φοιτητές, οι τιμές για ένα μονάρι αγγίζουν τα 700 ευρώ και για δυάρι τα 900 ευρώ.
Όσον αφορά δε στη Λευκωσία, συλλέξαμε στοιχεία για μονάρι διαμέρισμα, σε περιοχές που ενδιαφέρουν τους φοιτητές, δηλαδή κοντά στο πανεπιστήμιο Κύπρου και τα μεγάλα ιδιωτικά πανεπιστήμια. Σύμφωνα, λοιπόν, με τον κ. Μιχάλη Παύλου της εταιρείας Mimap Construction, στην περιοχή που βρίσκεται στα σύνορα Έγκωμης και Στροβόλου οι τιμές ενοικίασης για ένα μονάρι κυμαίνονται μεταξύ 700 – 800 ευρώ. Στην περιοχή της Έγκωμης οι τιμές ανέρχονται μεταξύ 600 – 700 ευρώ, στις περιοχές Παλουριώτισσας και Καϊμακλίου στα 550 – 600 ευρώ και στην περιοχή πέριξ της Αγλαντζιάς σε 550 – 600 ευρώ.
Η ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΗΣΗ
Μία παράμετρος πάντως που αξίζει να αναφερθεί, έχει να κάνει με τη χρηματοδότηση των ακινήτων που ανεγείρουν οι developers και τα οποία προορίζουν για ενοικίαση και όχι για πώληση. Αναλυτικότερα, όπως μας αναφέρθηκε, οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, θέλοντας να ικανοποιήσουν τη νέα τάση για ενοίκιο αντί για αγορά, προσαρμόζουν τα σχέδια τους και ετοιμάζουν την ανάπτυξη προϊόντων, τα οποία θα διατεθούν για ενοικίαση και όχι για πώληση. Ωστόσο, φαίνεται να αντιμετωπίζουν κάποια προβλήματα στο θέμα της χρηματοδότησης καθώς οι τράπεζες, όταν θα δανειοδοτήσουν ένα συγκεκριμένο project θέλουν να έχουν ενώπιον τους ένα business plan, το οποίο θα καταγράφει εν πολλοίς το κόστος ανέγερσης και τα ποσά πώλησης – είσπραξης, ώστε να επιτευχθεί η αποπληρωμή του δανείου. Όταν όμως το προϊόν δεν θα πωληθεί αλλά θα ενοικιαστεί, ενδεχομένως να μην είναι τόσο σίγουρο το ποσό που θα εισπράξει ο developer και επομένως η τράπεζα ίσως αρνηθεί να το δανειοδοτήσει. Επομένως τόσο από την πλευρά του developer, όσο και από την πλευρά της τράπεζας, ίσως χρειαστεί να αλλάξουν κάποια πράγματα. Και αυτό γιατί όπως μας αναφέρθηκε χαρακτηριστικά, το μοντέλο ενοικίασης χρειάζεται διαφορετικούς κανόνες.