«Η άνοδος της Λάρνακας ήταν αναμενόμενη και ίσως καθυστερημένη, ενώ το ηλεκτρονικό εμπόριο αναδεικνύεται σε παράγοντα που διαφοροποιεί καθοριστικά τη ζήτηση στην αγορά» σημειώνουν σε συνέντευξή τους στο “The Golden List of Real Estate”, οι Χριστόφορος Αναγιωτός, Διοικητικός Σύμβουλος, Deal Advisory και Επικεφαλής του Τομέα Ακινήτων και Ανάπτυξης Γης της KPMG Κύπρου, και Γιάννης Ρούσος, Senior Manager και Lead Real Estate Specialist στις Ελεγκτικές Υπηρεσίες της Εταιρείας. Παράλληλα, αναλύουν τις τάσεις που καταγράφονται στον Δείκτη Αξιών Ακινήτων ‘‘RICS Cyprus Property Price Index with KPMG in Cyprus’’ για το πρώτο εξάμηνο του 2025: την άνοδο τιμών στη Λάρνακα, την πίεση στα ενοίκια, τις σταθερές αποδόσεις, αλλά και τη σημασία παραγόντων, όπως η γεωπολιτική σταθερότητα, οι ψηφιακοί νομάδες και η προσαρμογή της αγοράς στις νέες ανάγκες.
«Αναμενόμενη» η άνοδος της Λάρνακας
Σύμφωνα με τις τιμές του Δείκτη Αξιών Ακινήτων ‘‘RICS Cyprus Property Price Index with KPMG in Cyprus’’ για το πρώτο μισό του 2025, η Λάρνακα αναδεικνύεται το νέο hotspot στον τομέα του real estate, σημειώνοντας αύξηση στις αξίες ακινήτων. Τι είναι αυτό που ενισχύει τη ζήτηση και τροφοδοτεί την άνοδο των τιμών στη Λάρνακα;
Είναι γεγονός ότι εδώ και κάποιο καιρό οι αξίες των ακινήτων στη Λάρνακα καταγράφουν αξιοσημείωτες αυξήσεις σε όλες τις κατηγορίες. Αυτή η άνοδος οφείλεται κυρίως στο αυξημένο ενδιαφέρον επενδυτών από το εξωτερικό, ιδιαίτερα από τη Μέση Ανατολή.
Ωστόσο, μέχρι πρόσφατα, η αγορά ακινήτων της Λάρνακας εξυπηρετούσε κυρίως την εγχώρια, και ειδικότερα την τοπική ζήτηση, με αποτέλεσμα οι τιμές να μην παρουσιάζουν σημαντικές διαφοροποιήσεις. Αυτό διαφέρει από άλλες παραλιακές πόλεις, όπου το αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό οδήγησε τη ζήτηση και τις τιμές σε υψηλότερα επίπεδα.
Γι’ αυτόν τον λόγο, η πρόσφατη άνοδος της Λάρνακας ήταν αναμενόμενη και ίσως καθυστερημένη σε σύγκριση με άλλες περιοχές.
Το e-commerce αλλάζει το παιχνίδι
Κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2025, μικρές αυξήσεις καταγράφηκαν για τις αποθήκες, ωστόσο τα καταστήματα κατέγραψαν μείωση, συνεχίζοντας την τάση των προηγούμενων τριμήνων. Πόσο σημαντικό ρόλο θεωρείτε ότι παίζει η ενίσχυση του ηλεκτρονικού εμπορίου σε αυτή τη διαφοροποίηση της ζήτησης;
Ζούμε σε μια εποχή όπου σχεδόν τα πάντα μπορούν να διεκπεραιωθούν μέσω ενός κινητού τηλεφώνου. Αυτή η τάση εντάθηκε ιδιαίτερα κατά την περίοδο του κορονοϊού και έχει δημιουργήσει νέα δεδομένα στο λιανικό εμπόριο. Η ανάπτυξη μεγάλων εμπορικών κέντρων (malls) και καταστημάτων οδήγησε τους καταναλωτές σε αυτούς τους χώρους, με αποτέλεσμα τα παραδοσιακά εμπορικά κέντρα και οι κεντρικοί εμπορικοί δρόμοι στις περισσότερες πόλεις να φθίνουν και η ζήτηση για τέτοια ακίνητα να είναι υποτονική έως και ανύπαρκτη.
Παράλληλα, το ηλεκτρονικό εμπόριο έχει πλέον γίνει αναπόσπαστο μέρος της καθημερινότητάς μας, κυρίως λόγω της ευκολίας που προσφέρει. Αυτό έχει οδηγήσει σε αυξημένη ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους.
Επιπλέον, οι περισσότεροι επιχειρηματίες που αναζητούν καταστήματα μικρού ή μεσαίου μεγέθους προτιμούν το ενοίκιο αντί της αγοράς, είτε επειδή δεν επιθυμούν μακροχρόνιες δεσμεύσεις είτε λόγω έλλειψης επαρκούς χρηματοδότησης είτε γιατί αποφεύγουν το επενδυτικό ρίσκο ενός ακινήτου, ειδικά βλέποντας τα παραδοσιακά εμπορικά κέντρα να φθίνουν.
Ως εκ τούτου, τα καταστήματα καταγράφουν εδώ και αρκετό καιρό σταθερή μείωση τιμών, εξαιτίας των παραπάνω παραγόντων. Ίσως έχει έρθει η ώρα για μια επανατοποθέτηση και αναδημιουργία του παραδοσιακού εμπορικού κέντρου, καθώς και του λιανικού εμπορίου συνολικά.
Σε ανοδική τροχιά τα ενοίκια
Ο Δείκτης επιβεβαιώνει ότι οι τιμές ενοικίασης συνεχίζουν να αυξάνονται, με πιο έντονη άνοδο στα γραφεία και τα διαμερίσματα και σε λιγότερο βαθμό σε αποθηκευτικούς χώρους. Εκτιμάτε ότι υπάρχουν περιθώρια περαιτέρω αύξησης ή η αγορά έχει φτάσει στα όριά της;
Οι τάσεις των τελευταίων χρόνων δείχνουν ότι όλο και περισσότεροι άνθρωποι προτιμούν ή αναγκάζονται να επιλέγουν το ενοίκιο αντί για την αγορά, είτε για κατοικία είτε για επαγγελματική στέγαση. Η παράλληλη αύξηση των τιμών αγοράς ενίσχυσε αυτήν την τάση, οδηγώντας σε άνοδο των τιμών των ενοικίων.
Ωστόσο, η δυναμική αυτή καθορίζεται τόσο από τη ζήτηση και την προσφορά όσο και από τις εκάστοτε οικονομικές συνθήκες. Για παράδειγμα, αν η ζήτηση για ενοικίαση αυξάνεται ενώ η προσφορά διαθέσιμων ακινήτων παραμένει σταθερή (π.χ. σε συγκεκριμένες περιοχές), τότε οι τιμές θα ανέβουν.
Σημαντικός παράγοντας είναι η αντοχή των ενοικιαστών στις αυξήσεις αυτές. Έχουμε ήδη δει στη Λεμεσό σημαντική αύξηση στις τιμές ενοικίασης διαμερισμάτων, η οποία οδήγησε σε μετακίνηση και αύξηση της ζήτησης για ενοικίαση σε περιοχές εκτός του παραδοσιακού κέντρου, όπως σε περιφερειακές περιοχές ή ακόμη και στην επαρχία Πάφου.
Τέλος, αξίζει να σημειωθεί η μειωμένη προσφορά αποθηκευτικών χώρων, που έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση της ζήτησης και, κατ’ επέκταση, των τιμών τους.
Τα ακίνητα που παρουσιάζουν αυξημένες αποδόσεις
Οι αποδόσεις ακινήτων έχουν καταγράψει πολύ οριακές μεταβολές από το 2024. Τι σημαίνει πρακτικά αυτό για την αγορά και τους επενδυτές; Πώς το ερμηνεύετε;
Η απόδοση κάθε ακινήτου καθορίζεται από δύο παράγοντες: το αγοραίο ενοίκιο και την αγοραία αξία. Ως εκ τούτου, τα τελευταία χρόνια έχουν σημειωθεί παράλληλες αυξήσεις και στους δύο αυτούς παράγοντες, με αποτέλεσμα οι αποδόσεις να παραμένουν σχετικά σταθερές χωρίς έντονες μεταβολές.
Οι κατηγορίες των διαμερισμάτων και των γραφείων είναι αυτές που παραδοσιακά προτιμώνται και τα τελευταία χρόνια παρουσιάζουν αυξημένες αποδόσεις. Αυτό οφείλεται κυρίως στην αύξηση των τιμών των ενοικίων, η οποία πιθανώς τροφοδοτείται, όπως αναφέρθηκε και προηγουμένως, από το γεγονός ότι οι τιμές αγοράς αυτών των ακινήτων τα καθιστούν μη προσιτά σε μεγάλο αριθμό ατόμων ή επιχειρήσεων. Παράλληλα, η προσφορά δεν επαρκεί για να καλύψει την αυξανόμενη ζήτηση.
Η Κύπρος στη σκιά της διεθνούς αβεβαιότητας
Είδαμε ότι ο επικεφαλής οικονομολόγος του RICS, Simon Rubinsohn, σχολίασε ότι η κυπριακή αγορά ακινήτων παραμένει σταθερή, παρά τη διεθνή αβεβαιότητα. Ποια είναι η δική σας εκτίμηση για τη θέση της Κύπρου μέσα στο σημερινό γεωπολιτικό περιβάλλον; Θεωρείτε ότι παραμένει ασφαλής και ελκυστικός προορισμός για επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων ή παρατηρείτε σημάδια συγκράτησης από τους επενδυτές λόγω διεθνών εξελίξεων;
Παρά τις διεθνείς αβεβαιότητες, η Κύπρος κατάφερε να διατηρήσει μια σταθερότητα που στηρίζεται σε διάφορους παράγοντες. Η γεωπολιτική της θέση την καθιστά (ή την έχει διατηρήσει) ως έναν πιο ασφαλή προορισμό στην Ανατολική Μεσόγειο και τη Μέση Ανατολή για αγοραστές ακινήτων, είτε για επενδυτικούς λόγους είτε για λόγους ασφαλείας. Ταυτόχρονα, η Λεμεσός έχει εδραιωθεί ως ένας προορισμός με ακίνητα υψηλής αξίας στη διεθνή αγορά.
Επιπλέον, το σχετικά μικρό μέγεθος της χώρας δημιουργεί περιορισμούς στην αύξηση της προσφοράς, για παράδειγμα σε ακίνητα στο παραλιακό μέτωπο, με συνέπεια η αξία των υφιστάμενων ακινήτων να αυξάνεται.
Ωστόσο, όποιος επιθυμεί να αξιολογήσει μια επένδυση σε ακίνητα πρέπει να είναι προσεκτικός, λόγω τόσο της δομής της αγοράς όσο και των εξωτερικών προκλήσεων.
Όσον αφορά τη δομή της αγοράς, για παράδειγμα, μια ξαφνική αύξηση της ζήτησης από ξένους μπορεί από μόνη της να αλλάξει σημαντικά τη δυναμική της αγοράς, ενώ αντίθετα μια αλλαγή ή αντιστροφή των συνθηκών μπορεί να επιφέρει αντίθετα αποτελέσματα. Σε τέτοιες περιπτώσεις, διαφορετικές κατηγορίες ακινήτων ενδέχεται να επηρεαστούν διαφορετικά. Για τον λόγο αυτό, όποιος εξετάζει την αγορά ακινήτου, ειδικά για επενδυτικούς σκοπούς, οφείλει να λαμβάνει υπόψη όχι μόνο τα φυσικά, τεχνικά και νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, αλλά και το βάθος και τη ρευστότητα της αγοράς.
Όσον αφορά τις εξωτερικές προκλήσεις, αυτές είναι δύσκολα προβλέψιμες και μπορούν να ερμηνευθούν μόνο εκ των υστέρων. Τα τελευταία χρόνια παρατηρήσαμε μετανάστευση επιχειρήσεων και εργατικού δυναμικού προς την Κύπρο, λόγω πολιτικής ή άλλης αποσταθεροποίησης στις χώρες τους. Αντίστροφα, αλλαγές στα διεθνή συμφέροντα μπορεί να οδηγήσουν σε επαναπατρισμό επιχειρήσεων και ανθρώπινου δυναμικού, με αποτέλεσμα την αποχώρησή τους από την Κύπρο.
Όπως σε κάθε αγορά, η σταθερότητα της κυπριακής αγοράς ακινήτων εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την ικανότητα της χώρας να συνεχίσει να προσαρμόζεται στις συνεχώς μεταβαλλόμενες γεωπολιτικές και οικονομικές συνθήκες, καθώς και στις εξωτερικές επιρροές.
Με βάση τα ευρήματα του Δείκτη και τη γενικότερη εικόνα της αγοράς, βλέπετε τη σημερινή δυναμική να συνεχίζεται και το επόμενο διάστημα ή προβλέπετε σταδιακή σταθεροποίηση;
Οι τιμές του Δείκτη στα τελευταία τρίμηνα έχουν καταγράψει σταθερή προτίμηση στα οικιστικά ακίνητα, χωρίς όμως να παρουσιάζουν τις σημαντικές αυξήσεις των προηγούμενων ετών. Παράλληλα, σε πολλές περιπτώσεις οι αυξήσεις ήταν μηδενικές, υπογραμμίζοντας την τάση για σταθεροποίηση και όχι για απότομη άνοδο των τιμών.
Θα ήταν επικίνδυνο να γίνουν προβλέψεις, λαμβάνοντας υπόψη τις παραμέτρους που αναφέρθηκαν παραπάνω.
Η «κατάλληλη στιγμή» για επένδυση
Αν κάποιος ξένος επενδυτής σας ρωτούσε αν τώρα είναι η κατάλληλη στιγμή να επενδύσει στην κυπριακή αγορά ακινήτων, τι θα του απαντούσατε;
Η κατάλληλη στιγμή για επένδυση εξαρτάται από πολλούς παράγοντες τόσο εξωτερικούς (π.χ. γεωπολιτικό περιβάλλον) όσο και εσωτερικούς (π.χ. τραπεζικά επιτόκια), τους οποίους ο κάθε επενδυτής αξιολογεί ανάλογα με το είδος της επένδυσης -είτε πρόκειται για μικρής κλίμακας επένδυση (π.χ. ένα διαμέρισμα) είτε για μεγαλύτερο έργο (π.χ. συγκρότημα γραφείων).
Η τοποθεσία, η ζήτηση καθώς και τα φυσικά και τεχνικά χαρακτηριστικά του ακινήτου αποτελούν συχνά τους σημαντικότερους παράγοντες που καθορίζουν την πορεία της αξίας και της απόδοσης μιας επένδυσης, και όχι απαραίτητα η γενική τάση της αγοράς.
Κατά συνέπεια, δεν υπάρχει «κατάλληλη στιγμή», αλλά «κατάλληλο ακίνητο» για τον εκάστοτε επενδυτή.
Ψηφιακοί νομάδες και νέες ισορροπίες στην αγορά
Τα τελευταία χρόνια, γίνεται όλο και συχνότερα αναφορά στην επίδραση των ψηφιακών νομάδων και της εγκατάστασης διεθνών εταιρειών στην Κύπρο. Πόσο σημαντική είναι αυτή η παράμετρος για τη διαμόρφωση της ζήτησης και των τιμών ακινήτων;
Η παρουσία των ψηφιακών νομάδων και η εγκατάσταση διεθνών εταιρειών στην Κύπρο τα τελευταία χρόνια αποκτά ολοένα και μεγαλύτερη σημασία, επηρεάζοντας άμεσα τη ζήτηση και τις τιμές των ακινήτων, ιδιαίτερα σε περιοχές, όπως η Λεμεσός και, πιο πρόσφατα, η Πάφος. Συγκεκριμένα, έχει δημιουργήσει αυξημένη ζήτηση, αλλά και παράλληλες πιέσεις στον τρόπο ζωής, με αύξηση των ενοικίων που επιβαρύνει περισσότερο τους ντόπιους. Την ίδια ώρα, υπάρχει ασυμμετρία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς, καθώς τα διαθέσιμα ακίνητα δεν μπορούν πάντα να καλύψουν αυτήν την αυξητική και μη ομοιόμορφη τάση.
Ωστόσο, η αγορά ανταποκρίνεται σε αυτήν την ανάγκη, καθώς παρατηρείται τάση ανάπτυξης ακινήτων σε πιο προσιτές τιμές σε σχέση με τα υφιστάμενα πολυτελή ακίνητα.
Το κράτος επίσης προωθεί πολιτικές για την προσιτή στέγη, ενώ είναι σημαντικό να εφαρμοστεί και μια στρατηγική ένταξης ακόμη περισσότερου ντόπιου ανθρώπινου δυναμικού στον τομέα των τεχνολογικών εταιρειών, όπου τα εισοδήματα είναι υψηλότερα από τον μέσο όρο. Με αυτόν τον τρόπο, θα καταστεί δυνατή η πρόσβαση σε ακίνητα υψηλότερης αγοραστικής ή ενοικιαστικής αξίας και για τους ντόπιους, γεγονός που θα συμβάλει στην εξομάλυνση των όποιων ασυμμετριών σε βάθος χρόνου.
Διαβάστε επίσης: Οι πωλήσεις ακινήτων στην Ευρώπη και στην Κύπρο – Ποιες αγορές αναπτύσσονται, ποιες επιβραδύνονται