Της Θεοδώρας Νικολάου
Συνεχίζει την ανοδική της πορεία η αγορά ακινήτων, αφού κατά το 2019 σημειώθηκε σταδιακή αυξητική τάση όσον αφορά τις αδειοδοτήσεις για νέες οικοδομές, γεγονός που αντανακλά τόσο τη βελτίωση των οικονομικών συνθηκών όσο και την επανάκτηση της εμπιστοσύνης στην αγορά, η οποία άρχισε να παρουσιάζει ανάκαμψη από το 2017.
Μέσα από την έρευνα που διενεργήσαμε, διαφάνηκε ότι το 2019 οι άδειες οικοδομής αυξήθηκαν κατά 49,6% σε σχέση με το 2018, ενώ τα πωλητήρια έγγραφα αυξήθηκαν κατά 12%. Όσον αφορά τις πρώτες ενδείξεις για το 2020, τον πρώτο μήνα του έτους οι πωλήσεις ακινήτων κατέγραψαν ελαφριά μείωση της τάξης του 3% σε σχέση με τον Ιανουάριο του 2019, ενώ μικρή μείωση παρουσίασαν και οι μεταβιβάσεις ακινήτων. Παρά τη μείωση που παρατηρήθηκε στις πωλήσεις, φέτος για πρώτη φορά μετά από επτά συνεχή έτη η πρωτεύουσα πήρε τα ηνία από τη Λεμεσό, έχοντας περισσότερα πωλητήρια έγγραφα.
Αύξηση στις άδειες οικοδομής
Σύμφωνα με τα νεότερα στοιχεία που δημοσίευσε πρόσφατα η Στατιστική Υπηρεσία, ο αριθμός των αδειών οικοδομής που εκδόθηκαν από τις δημοτικές αρχές και τις επαρχιακές διοικήσεις κατά την περίοδο Ιανουαρίου-Νοεμβρίου 2019 ανήλθε στις 6.571 σε σύγκριση με 5.929 την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.
Ο αριθμός των οικιστικών μονάδων παρουσίασε αύξηση της τάξης του 49,6%. Η συνολική αξία των αδειών αυτών αυξήθηκε κατά 73,8% και το συνολικό εμβαδόν κατά 44,6%, φθάνοντας τα 2,3 εκατ. τετραγωνικά μέτρα από 1,6 εκατ. το εντεκάμηνο του 2018. Με τις άδειες αυτές προβλέπεται να ανεγερθούν 8.520 οικιστικές μονάδες έναντι 5.697 το εντεκάμηνο του 2018. Η συνολική αξία των αδειών αυτών έφθασε τα €3.297 εκατ. από €1.897 εκατ. την αντίστοιχη περίοδο του 2018, σημειώνοντας αύξηση 73,8%. Αξίζει να σημειωθεί πως η μεγαλύτερη αύξηση, που φθάνει το 107,8%, σημειώθηκε στη Λεμεσό. Μεγάλη αύξηση σημειώθηκε επίσης στην Πάφο (45,1%) και στη Λάρνακα (38,9%), ενώ στη Λευκωσία η αύξηση ανέρχεται στο 9,9%. Την ίδια ώρα, μείωση της τάξης του 22,6% καταγράφεται στις αδειοδοτήσεις έργων στην ελεύθερη Αμμόχωστο.
Κατά τον Νοέμβριο του 2019, μήνας για τον οποίο υπάρχουν δημοσιευμένα τα τελευταία εγκεκριμένα στοιχεία, οι άδειες οικοδομής ανήλθαν στις 707. Η συνολική αξία των αδειών αυτών έφθασε τα €332,4 εκατομμύρια και το συνολικό εμβαδόν τις 222,4 χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα. Με τις άδειες αυτές προβλέπεται να ανεγερθούν 909 οικιστικές μονάδες. Σημειώνεται πως οι άδειες οικοδομής συνιστούν σημαντική ένδειξη για τη μελλοντική δραστηριότητα στον κατασκευαστικό τομέα. Η αύξηση που σημειώθηκε πέρσι έφερε την αδειοδότηση των νέων οικοδομικών έργων στο υψηλότερο σημείο από το 2011.
Ελαφρώς μειωμένες οι πωλήσεις φέτος
Από την άλλη, μειωμένες κατά 3% ήταν οι πωλήσεις ακινήτων κατά τον πρώτο μήνα του 2020 σε παγκύπρια κλίμακα σε σχέση με τον Ιανουάριο του 2019. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ο αριθμός πωλητήριων εγγράφων ανήλθε στα 742 τον Ιανουάριο σε σχέση με 766 τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους. Σε ό,τι αφορά τα στοιχεία ανά επαρχία, οι περισσότερες πωλήσεις ακινήτων καταγράφηκαν στη Λευκωσία, με τον αριθμό των πωλητήριων εγγράφων να ανέρχεται στα 197 σε σχέση με 161 τον Ιανουάριο του 2019, σημειώνοντας αύξηση της τάξης του 22%. Αξίζει να σημειωθεί πως αυτή ήταν η πρώτη φορά μετά από επτά συνεχή χρόνια που η πρωτεύουσα πήρε τα ηνία από τη Λεμεσό στο σύνολο των πωλητήριων εγγράφων. Αύξηση ύψους 29% σημειώθηκε και στη Λάρνακα, με τα πωλητήρια έγγραφα να φθάνουν τα 147 σε σχέση με 114 την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Στην επαρχία Λεμεσού τα πωλητήρια έγγραφα ανήλθαν στα 180 σε σχέση με 251 την αντίστοιχη περίοδο πέρσι, καταγράφοντας μείωση της τάξης του 28%, ενώ μείωση 10% καταγράφηκε και στην Πάφο, καθώς οι πωλήσεις ακινήτων φέτος τον Ιανουάριο ανήλθαν στις 168 σε σχέση με 187 την αντίστοιχη περίοδο πέρσι. Την ίδια περίοδο φέτος, στην ελεύθερη Αμμόχωστο τα πωλητήρια έγγραφα ανήλθαν στα 50 σε σχέση με 53 που ήταν πέρσι, καταγράφοντας έτσι μείωση στις πωλήσεις ακινήτων κατά 6%.
Στο μεταξύ, αξίζει να σημειώσουμε ότι το 2019, όσον αφορά το σύνολο των πωλητήριων εγγράφων, έκλεισε με αύξηση 12% σε σχέση με το 2018. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του Κτηματολογίου, το 2019 τα πωλητήρια έγγραφα ανήλθαν στα 10.366, ενώ το 2018 ήταν συνολικά 9.242. Οι περισσότερες πωλήσεις το 2019 έγιναν στην επαρχία Λεμεσού, όπου κατατέθηκαν συνολικά 3.517 πωλητήρια έγγραφα, σημειώνοντας αύξηση 3% σε σχέση με το 2018. Στην επαρχία Πάφου κατατέθηκαν 2.630 πωλητήρια έγγραφα, καταγράφοντας αύξηση 17% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, στη Λευκωσία έγιναν 1.998 πωλήσεις, σημειώνοντας αύξηση 24%, στη Λάρνακα έγιναν 1.568 πωλήσεις, οι οποίες ήταν αυξημένες κατά 17% σε σχέση με το 2018, ενώ στην ελεύθερη επαρχία Αμμοχώστου κατατέθηκαν συνολικά 653 πωλητήρια έγγραφα, καταγράφοντας μια μικρή αύξηση της τάξης του 2% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο έτος.
Υπερτερούν των Ευρωπαίων οι αλλοδαποί αγοραστές
Από τα μέχρι στιγμής στοιχεία για τον πρώτο μήνα του 2020, προκύπτει ότι οι αλλοδαποί αγοραστές ακινήτων εκτός Ε.Ε. υπερτερούν των αγοραστών με καταγωγή από τις χώρες της Ένωσης. Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι τον Ιανουάριο του 2020 κατατέθηκαν 325 πωλητήρια έγγραφα από αλλοδαπούς, παρουσιάζοντας μια μικρή μείωση σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2019, που έφτασαν τα 357. Από τα 325 πωλητήρια έγγραφα, τα 221 κατατέθηκαν από πολίτες τρίτων χωρών, ενώ τα 104 από πολίτες της Ε.Ε. Τα ηνία στους ξένους αγοραστές συνεχίζει να κατέχει η Πάφος με 113 πωλητήρια έγγραφα (40 από πολίτες της Ε.Ε. και 73 από αλλοδαπούς αγοραστές), με τη Λεμεσό (με 82 πωλητήρια έγγραφα) και τη Λάρνακα (με 71 πωλητήρια έγγραφα) να ακολουθούν από κοντά. Όσον αφορά τις υπόλοιπες επαρχίες, στην ελεύθερη Αμμόχωστο μέχρι στιγμής φέτος σημειώθηκαν 40 πωλήσεις από ξένους αγοραστές και στη Λευκωσία άλλες 19.
Πάνω από 871 οι μεταβιβάσεις μέχρι στιγμής το 2020
Όσον αφορά τις μεταβιβάσεις ακινήτων, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του Κτηματολογίου, τον πρώτο μήνα του 2020 κατατέθηκαν συνολικά πάνω από 871 υποθέσεις οι οποίες αφορούσαν 964 τεμάχια, ενώ πέρσι την ίδια περίοδο είχαν κατατεθεί συνολικά 926 υποθέσεις που αφορούσαν 1.022 ακίνητα. Το ολικό δηλωθέν ποσό για τις φετινές μεταβιβάσεις ανήλθε στα €146.847.879,98, ενώ το ολικό συνολικό αποδεχθέν ποσό στα €161.922.958,21. Οι πλείστες μεταβιβάσεις αφορούν τεμάχια που βρίσκονται στην επαρχία Λεμεσού και ανήλθαν στις 241. Στη Λευκωσία έγιναν 233 μεταβιβάσεις, στην Πάφο 174, στη Λάρνακα 171 και στην ελεύθερη επαρχία Αμμοχώστου 52.
Όσον αφορά την περσινή χρονιά, σύμφωνα με το Κτηματολόγιο, κατατέθηκαν συνολικά 15.445 υποθέσεις μεταβιβάσεων ακινήτων που αφορούσαν 17.988 τεμάχια, για τις οποίες το δηλωθέν ποσό έφτασε τα €3.283.823.647,06, ενώ το αποδεχθέν ποσό τα €3.553.801.231,30.
Ρεκόρ οι πωλήσεις του 2019
Ο πρόεδρος του Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ), Γιώργος Μουσκίδης, σε δηλώσεις του στο Economy Today, ανέφερε πως το 2019 για πρώτη φορά ξεπεράσαμε τις 10 χιλιάδες πωλήσεις, μετά το 2008, όπου είχαμε συνολικά 14.667 πωλήσεις. Μετά, όπως εξήγησε, επήλθε η κατηφόρα, με το χειρότερο έτος να θεωρείται το 2013, όπου μετρούσαμε 3.767 πωλήσεις. Σύμφωνα με τον κ. Μουσκίδη, κατά την περσινή χρονιά έγιναν 10.366 πωλήσεις, αριθμός που κινείται στα φυσιολογικά πλαίσια, αφού, όπως υπέδειξε, η αγορά της Κύπρου επιτρέπει σε ετήσιο επίπεδο μεταξύ 10.000 και 13.000 πωλήσεις. Περαιτέρω, υπέδειξε πως το 43,2% εξ αυτών, δηλαδή οι 4.482, ήταν πωλήσεις σε ξένους αγοραστές, είτε αυτοί προέρχονται από την Ευρωπαϊκή Ένωση είτε από τρίτες χώρες.
Μειώνονται οι ξένοι, αυξάνονται οι Κύπριοι
Όσον αφορά τις πρώτες ενδείξεις για το 2020, ο κ. Μουσκίδης είπε πως ο φετινός Ιανουάριος ξεκίνησε ελαφρώς πιο κάτω από τον Ιανουάριο του 2019. Από τη μια, οι Κύπριοι αγοραστές σημείωσαν αύξηση, αφού τον Ιανουάριο του 2019 ανέρχονταν στους 409 και φέτος ανήλθαν στους 417, ενώ από την άλλη οι πωλήσεις σε ξένους πολίτες της Ε.Ε. ήταν περίπου οι ίδιες (107 τον Ιανουάριο του 2019 και 104 τον φετινό Ιανουάριο) και οι πωλήσεις σε ξένους τρίτων χωρών σημείωσαν αισθητή μείωση, αφού πέρσι τον υπό αναφορά μήνα ήταν 250 και φέτος έπεσαν στις 221. Σύμφωνα με τον κ. Μουσκίδη, η μείωση αυτή των ξένων αγοραστών, η οποία οφείλεται στα αυστηρότερα κριτήρια που επιβλήθηκαν στο σύστημα πολιτογράφησης, επέφερε ουσιαστικά τη μείωση στα γενικά στοιχεία του Ιανουαρίου.
Σε επαρχιακό επίπεδο, οι Κύπριοι αγοραστές στη Λευκωσία σημείωσαν αύξηση, αφού φέτος τον Ιανουάριο πραγματοποίησαν 178 πωλήσεις σε σχέση με 127 που ήταν την αντίστοιχη περσινή περίοδο, ενώ στη Λεμεσό κατέγραψαν μείωση, με 98 πωλήσεις φέτος από 166 που ήταν πέρσι. Όπως εξήγησε ο κ. Μουσκίδης, η μείωση αυτή οφείλεται στο γεγονός ότι, όταν φεύγουν οι ξένοι αγοραστές, αδυνατίζει η οικονομική δραστηριότητα της επαρχίας, οπότε αυτό απωθεί και τους Κύπριους αγοραστές. Αντίθετα, όπως είπε, στη Λευκωσία η αύξηση που σημειώθηκε οφείλεται κατά κύριο λόγο στο γεγονός ότι οι Κύπριοι άρχισαν να βρίσκουν τα πόδια τους και οι τράπεζες ξεκίνησαν να δίνουν δάνεια. Από εκεί και πέρα, συνέχισε, οι ξένοι αγοραστές, κυρίως από τον Λίβανο και το Ισραήλ, παρουσιάζουν αυξημένο ενδιαφέρον για τη Λάρνακα, ενώ στη Λεμεσό συνεχίζουν να επικρατούν οι Ρώσοι και οι Κινέζοι.
Ο κ. Μουσκίδης, κληθείς να κάνει μια εκτίμηση για το πού θα κυμανθούν οι πωλήσεις ακινήτων φέτος, είπε πως αναμένει ότι η αγορά ειδικά στη Λευκωσία θα δυναμώσει, λόγω του ότι η οικονομία έχει σταθεροποιηθεί, με τους μισθούς να αυξάνονται και τις τράπεζες να μειώνουν τα επιτόκια σε ελκυστικούς ρυθμούς κάτω από το 2% για οικιστικούς σκοπούς. Παράλληλα, υπέδειξε ότι υπάρχει στοκ ακινήτων, άρα αναμένεται ότι η αγορά θα έχει θετικό πρόσημο κατά τη διάρκεια του έτους.
Όσον αφορά τους ξένους αγοραστές που είναι πολίτες της Ε.Ε., οι οποίοι αγοράζουν στην Κύπρο κυρίως γιατί θέλουν να εγκατασταθούν εδώ και είναι κατά κύριο λόγο Βρετανοί, ο κ. Μουσκίδης εκτιμά ότι θα συνεχίσουν στους χαμηλούς ρυθμούς που κυμαίνονταν και πριν. Ωστόσο, τόνισε πως το μεγάλο στοίχημα που παίζεται φέτος αφορά τους ξένους αγοραστές που προέρχονται από τρίτες χώρες. Ο κ. Μουσκίδης υπέδειξε ότι, αν πάρουμε τα στοιχεία ανά μήνα, θα δούμε ότι τον Μάιο του 2019 είχαμε τεράστια αύξηση στις πωλήσεις επειδή ήταν ο τελευταίος μήνας κατά τον οποίο δόθηκαν διαβατήρια με τα προηγούμενα κριτήρια. Οπότε, όπως είπε, αν λάβουμε υπόψη ότι τον πρώτο μήνα του 2020 οι πωλήσεις ξένων αγοραστών από τρίτες χώρες ανήλθαν στις 221, υπολογίζεται ότι τους υπόλοιπους μήνες θα διατηρηθούν κάπου εκεί και θα κυμαίνονται μεταξύ 220-250 ανά μήνα.
Με λίγα λόγια, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του κ. Μουσκίδη, οι Κύπριοι αγοραστές θα αυξάνονται σιγά-σιγά, ενώ οι πολίτες της Ε.Ε. και οι αγοραστές από τρίτες χώρες θα σταθεροποιηθούν στα σημερινά –μειωμένα σε σχέση με πέρσι– επίπεδα.
Συνεχίστηκε η αύξηση τιμών
Όσον αφορά το εύρος των τιμών, υπενθυμίζεται πως, μετά την κατακόρυφη συνολική πτώση των τιμών την περίοδο 2008-2016, που κατά τον δείκτη της ΚΤΚ έφτασε το 31%, ενώ κατά τον δείκτη RICS από το 2010 μέχρι το 2015 είχε αγγίξει το 33%, το 2017 ήταν η πρώτη χρονιά κατά την οποία οι δύο δείκτες τιμών κατέγραψαν άνοδο. Από εκεί και έπειτα, περαιτέρω αύξηση στις τιμές των κατοικιών καταγράφηκε κατά τη διάρκεια του 2018, με τον δείκτη της ΚΤΚ να σημειώνει ετήσια αύξηση ύψους 2% (κατά το τρίτο τρίμηνο) και τον δείκτη RICS να παρουσιάζει ετήσια ανάπτυξη 7%, ενώ σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία η αυξητική αυτή πορεία συνεχίστηκε και κατά την περσινή χρονιά.
Συγκεκριμένα, τα τελευταία δημοσιευμένα στοιχεία αφορούν το 2ο τρίμηνο του 2019, κατά το οποίο, σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα, σε ετήσια βάση ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚ) αυξήθηκε κατά 2,8%, με θετικό πρόσημο για όλες τις επαρχίες. Τόσο οι τιμές διαμερισμάτων όσο και οικιών κατέγραψαν ετήσια αύξηση της τάξης του 4,3% και 2,3% αντίστοιχα. Στην ανάλυσή της η Κεντρική σημειώνει ότι, παρά τις συγκρατημένες αυξήσεις που σημειώνει ο γενικός ΔΤΚ, οι διαφοροποιήσεις στις αυξήσεις ανά τύπο κατοικιών (οικίες και διαμερίσματα) και ανά επαρχία φαίνεται ότι εντατικοποιήθηκαν. Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι ιδιαίτερα σημαντικές αυξήσεις σημειώθηκαν στις τιμές διαμερισμάτων στις επαρχίες Λάρνακας (9,4%) και Λεμεσού (7,2%). Φαίνεται δε ότι οι αυξήσεις αυτές επικεντρώνονται σε παράλιες περιοχές των συγκεκριμένων επαρχιών και οφείλονται σε μεγάλο βαθμό στη ζήτηση ακινήτων από ξένους.
Την ίδια ώρα, σύμφωνα με τον δείκτη τιμών του RICS που αφορά το τέλος του 2ου τριμήνου του 2019, σε όλη την Κύπρο σε ετήσια βάση οι τιμές αυξήθηκαν κατά 8,1% για τα διαμερίσματα, κατά 7,7% για τα σπίτια, κατά 6,0% για τα γραφεία, κατά 3,6% για τις αποθήκες και κατά 4,0% όσον αφορά το λιανικό εμπόριο. Αξίζει να σημειωθεί ότι, στην τελευταία του έκδοση, ο Δείκτης Τιμών Ακινήτων του RICS είχε καταγράψει αυξήσεις σε ετήσια βάση σε όλες τις επαρχίες και τις κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, με τις σημαντικότερες αυξήσεις να καταγράφονται στη Λεμεσό, την ώρα που η Λευκωσία, η Λάρνακα, η Πάφος και το Παραλίμνι παρουσίαζαν μικρότερες ετήσιες αυξήσεις.
Αναμένεται σταθεροποίηση
Κληθείς να κάνει μια εκτίμηση για την πορεία των τιμών των ακινήτων στο άμεσο μέλλον, ο πρόεδρος του ΚΣΙΑ ανέφερε πως δεν αναμένει να αυξηθούν οι τιμές σε σχέση με σήμερα, γιατί μπαίνουν στην αγορά πολλά καινούργια κτίρια, οπότε αυξάνεται η προσφορά. Ο κ. Μουσκίδης θεωρεί πως οι τιμές για τα καινούργια ακίνητα θα σταθεροποιηθούν, για κτηνοτροφική γη θα παραμείνουν στα χαμηλά επίπεδα που είναι σήμερα ή θα πέσουν κι άλλο, ενώ για τα μεταχειρισμένα σπίτια οι τιμές θα σταθεροποιηθούν.
Όπως εξήγησε, ένας παράγοντας αστάθμητος για τις τιμές είναι το τι θα κάνουν οι μεγαλοϊδιοκτήτες, όπως για παράδειγμα οι εταιρείες διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων των τραπεζών, που ίσως πιέσουν τις τιμές προς τα κάτω γιατί θέλουν να προχωρήσουν σε πωλήσεις όσο το δυνατόν πιο σύντομα. Κλείνοντας, σημείωσε πως ναι μεν η αυξανόμενη ζήτηση ωθεί τις τιμές ακινήτων προς τα κάτω, αλλά αναμένεται ότι θα κρατηθούν εκεί που είναι σήμερα.
Η στροφή των επενδυτών στον τομέα των ακινήτων
Σε δηλώσεις του στο Economy Today, ο πρόεδρος του RICS Κύπρου, Διευθύνων Σύμβουλος της AXIA Chartered Surveyors και ακαδημαϊκός, Θωμάς Δημόπουλος, σχολίασε πως, μετά τα γεγονότα του 2013, ο χρηματοπιστωτικός κλάδος που είναι άρρηκτα συνδεμένος με την οικονομία των ακινήτων αναδιοργανώθηκε. Πρόσθεσε πως η τοπική οικονομία σημαδεύτηκε από την κατάρρευση σημαντικών ιδρυμάτων, έγιναν συγχωνεύσεις τραπεζών, ενώ, μέσω αναδιαρθρώσεων και απόκτησης ακινήτων έναντι χρεών, οι εναπομείνασες τράπεζες έγιναν ιδιοκτήτες σημαντικού ποσοστού ακινήτων. Μέρος των ακινήτων αυτών, συνέχισε, περιήλθε σε επενδυτικά χαρτοφυλάκια (ο αριθμός αυξάνεται συνεχώς) και πλέον διατίθεται και πάλι στην αγορά – αν και με πιο αργούς ρυθμούς από το αναμενόμενο.
Από επενδυτικής πλευράς, σύμφωνα με τον κ. Δημόπουλο, το ενδιαφέρον για τα χρηματιστήρια ατονεί, ενώ βλέπουμε και την «ιαπωνοποίηση» της Ευρώπης, που διανύει μακρά περίοδο χαμηλού ή και αρνητικού πληθωρισμού. «Τα καταθετικά επιτόκια είναι πλέον μηδενικά ή και αρνητικά, ενώ τα κυβερνητικά ομόλογα 10ετούς ή 20ετούς διάρκειας (αντίστοιχης διάρκειας με τον επενδυτικό ορίζοντα σε ακίνητα) κυμαίνονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Απόρροια των παραπάνω είναι η στροφή των επενδυτών στα ακίνητα, τα οποία, εκτός της απόδοσης μέσω της ενοικίασης –ανάλογα φυσικά με το σημείο του κύκλου όπου έγινε η επένδυση–, προσφέρουν και προοπτική αύξησης της κεφαλαιουχικής αξίας», είπε.
Οι προοπτικές της κάθε επαρχίας
Περαιτέρω, ερωτηθείς ποιες περιοχές φαίνεται να παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη ανάπτυξη, ο κ. Δημόπουλος είπε πως σε κάθε πόλη υπάρχουν διαφορετικές προοπτικές και αποδόσεις, ανάλογα φυσικά και με το προφίλ του κάθε επενδυτή.
Ξεκινώντας από τη Λευκωσία, ο κ. Δημόπουλος σημείωσε ότι, με αναφορά από το 2000 μέχρι και σήμερα, παρουσίασε τη μικρότερη διακύμανση στις αξίες σε σχέση με τις υπόλοιπες πόλεις. Αυτό, συνέχισε, οφείλεται στο ότι η ζήτηση είναι κατά βάση τοπικού χαρακτήρα και εξαρτάται λιγότερο από ξένους. Εκτός της συγκέντρωσης του μεγαλύτερου ποσοστού του τοπικού πληθυσμού, όπως είπε, συγκεντρώνει τις περισσότερες θέσεις εργασίας λόγω του διευρυμένου δημόσιου τομέα, ενώ σημαντικός παράγοντας είναι και η παρουσία δεκάδων χιλιάδων φοιτητών σε ιδιωτικά και κρατικά ακαδημαϊκά ιδρύματα.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του RICS, η Λεμεσός, από την άλλη, έχει σημειώσει τη μεγαλύτερη αύξηση τόσο στις αξίες των ακινήτων όσο και στα ενοίκια. Όπως εξήγησε, τα έργα υποδομής που έγιναν, η αναβάθμιση του κέντρου με την παρουσία του ΤΕΠΑΚ και το διευρυμένο παραλιακό μέτωπο βοήθησαν σημαντικά στη βελτίωση της εικόνας της πόλης. Ο κ. Δημόπουλος υπέδειξε πως το πρόγραμμα με τα διαβατήρια και η ζήτηση από ξένους έπαιξαν σημαντικό ρόλο, αλλά από την άλλη η αγορά ή ενοικίαση ακινήτου από τον τοπικό πληθυσμό είναι πλέον δυσπρόσιτη, γεγονός που, όπως τόνισε, πρέπει να προβληματίσει.
Όσον αφορά την Πάφο, όπως είπε, το πλεονέκτημα αλλά ταυτόχρονα και μειονέκτημα της επαρχίας είναι το αρκετά μεγάλο απόθεμα ακινήτων σε αναλογία με τον τοπικό πληθυσμό, σε σχέση πάντα με τις άλλες πόλεις. Υπάρχουν, σημείωσε, αρκετά οργανωμένα συγκροτήματα κατοικιών/διαμερισμάτων αλλά και μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες που δημιουργούν αρκετές ευκαιρίες εργασίας, ενώ ο μέσος αριθμός διαμονής εποχιακών τουριστών είναι ο δεύτερος μεγαλύτερος με μικρή διαφορά από την Αγία Νάπα.
Η επαρχία Αμμοχώστου, πρόσθεσε, συγκεντρώνει ενδιαφέρον τόσο από ξένους όσο και από ντόπιους (κυρίως κατοίκους Λευκωσίας για αγορά δεύτερης κατοικίας). Όπως εξήγησε, «το επενδυτικό ενδιαφέρον είναι παρόμοιο με αυτό για την Πάφο, αφού ξεχωρίζουν τα ακίνητα που προσφέρονται για βραχυπρόθεσμη ενοικίαση μέσω των δημοφιλών διαδικτυακών πλατφορμών, που ναι μεν δείχνουν σημαντικές αποδόσεις αλλά κάποιος θα πρέπει να λάβει υπόψη και τις απαιτήσεις/έξοδα για διαχείριση».
Τέλος, στη Λάρνακα, όπως υπέδειξε, βλέπουμε αρκετά σημαντικά έργα, όπως την κατασκευή εμπορικού κέντρου, καθώς και την κατασκευή μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων με αρκετή χρονική υστέρηση σε σχέση με τις άλλες πόλεις, ενώ η απομάκρυνση των διυλιστηρίων μετά από καθυστέρηση ετών δημιουργεί ευκαιρίες για την αναβάθμιση της πόλης, με διαμόρφωση ενιαίου παραλιακού μετώπου από το Μακένζι μέχρι την Πύλα.
Συνοψίζοντας, ο κ. Δημόπουλος ανέφερε πως «οι επενδυτές ακινήτων θα πρέπει να έχουν υπόψη πως οι υψηλές αποδόσεις συνοδεύονται και από υψηλότερο ρίσκο, ενώ αυτοί που ζητούν εκτός από την είσπραξη ενοικίου και αύξηση της κεφαλαιουχικής αξίας του ακινήτου, θα πρέπει να εξετάσουν με προσοχή τη φάση του κύκλου των ακινήτων κατά την ημερομηνία αγοράς».
H πορεία των τιμών των ακινήτων
Ένα διαχρονικό ερώτημα αλλά και ανησυχία συνάμα όλων σχεδόν των πολιτών είναι το πώς θα κινηθούν οι τιμές των ακινήτων. Είναι η κατάλληλη εποχή να αγοράσω ακίνητο; Πότε πρέπει να πωλήσω; Θα πέσουν οι τιμές ή θα ανέβουν; Τα πιο πάνω ερωτήματα είναι σημαντικά, ωστόσο δεν μπορούν να απαντηθούν με σιγουριά. Μπορούμε όμως, μελετώντας το παρελθόν, αξιολογώντας την προσφορά και τη ζήτηση, καθώς και κάποιους άλλους παράγοντες που επηρεάζουν την πορεία των ακινήτων, να υπολογίσουμε πώς θα κινηθούν τα ακίνητα τα επόμενα δύο με τρία χρόνια.
Κατ’ αρχάς, θα πρέπει να γίνει από όλους κατανοητό ότι ο τομέας των ακινήτων κινείται διαφορετικά αναλόγως της κατηγορίας, του είδους αλλά και της περιοχής όπου βρίσκεται κάθε ακίνητο. Διαφορετικά, για παράδειγμα, θα κινηθούν και κινούνται τα οικιστικά ακίνητα από τα γεωργικά. Διαφορετικά θα κινηθούν οι εξοχικές κατοικίες στην Αμμόχωστο από αυτές στα παράλια της Λεμεσού.
Μελετώντας το παρελθόν, βλέπουμε ότι η ζήτηση και κατ’ επέκταση οι πωλήσεις της προηγούμενης χρονιάς καθορίζουν την αύξηση ή τη μείωση των τιμών τα επόμενα ένα με δύο χρόνια. Το 2007 είχαμε με διαφορά τον μεγαλύτερο αριθμό πωλήσεων ιστορικά και το 2008 φθάσαμε στο ζενίθ των τιμών. Το αντίθετο έγινε το 2013, με τη μεγαλύτερη μείωση στις πωλήσεις, και τα επόμενα δύο χρόνια φθάσαμε στον πάτο των αξιών.
Από το 2015 και μετά, βλέπουμε μια σταδιακή αύξηση στις τιμές, που ακολουθείται από μια σταθερή, συνεχόμενη αύξηση στις πωλήσεις. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα και την αύξηση των τιμών, κυρίως στα ακίνητα για τα οποία υπάρχει αρκετή ζήτηση (οικόπεδα, διαμερίσματα και σπίτια μέχρι τις €350.000). Από την άλλη, βλέπουμε μείωση των τιμών σε άλλα είδη ακινήτων, όπως γεωργικά, κτηνοτροφικά, αλλά και καταστήματα, όπου η ζήτηση σε αυτά τα είδη είναι ακόμη περιορισμένη με φθίνουσα πορεία.
Το 2019 σπάσαμε μετά από μια δεκαετία το φράγμα των 10.000 πωλήσεων. Από την άλλη, όμως, βλέπουμε μείωση στη ζήτηση από ξένους, αύξηση στη ζήτηση για ιδιοκατοίκηση, κυρίως στη Λευκωσία, αλλά και αύξηση των Κυπρίων που θέλουν να επενδύσουν σε ακίνητα, αγοράζοντας επενδυτικά ακίνητα ή και εξοχικές κατοικίες στην ελεύθερη Αμμόχωστο, κυρίως λόγω των ανύπαρκτων καταθετικών επιτοκίων και της καλύτερης πρόσβασης σε δανεισμό. Επιπρόσθετα, τα επόμενα χρόνια αναμένεται να μπουν στην αγορά αρκετά ακίνητα που βρίσκονται ως εξασφάλιση δανείων στα χαρτοφυλάκια των μη εξυπηρετούμενων δανείων των τραπεζών. Όλα τα πιο πάνω, αλλά και κάποιες εξελίξεις στον ευρύτερο γεωπολιτικό χώρο, θα καθορίσουν τις αξίες.
Θεωρώ ότι οι αξίες σπιτιών και διαμερισμάτων στη Λευκωσία τα επόμενα δύο χρόνια θα αυξηθούν, στη Λεμεσό οι αξίες των ακινήτων που απευθύνονται σε Κύπριους θα παραμείνουν σταθερές με πτωτική πορεία, ενώ οι αξίες των ακινήτων που απευθύνονται σε ξένους θα μειωθούν. Το ίδιο θα ισχύσει σε όλες τις πόλεις όσον αφορά τους ξένους και κυρίως για ακίνητα που ικανοποιούν το κριτήριο της πολιτογράφησης. Στη Λάρνακα και την Αμμόχωστο θεωρώ ότι η ζήτηση από Κύπριους θα αυξηθεί, κάτι που θα έχει ως αποτέλεσμα μια μικρή αύξηση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων τα επόμενα δύο χρόνια. Τα άλλα είδη ακινήτων –γεωργικά, κτηνοτροφικά, βιομηχανικά– θα υποστούν σημαντική μείωση στις τιμές τους σε όλες τις πόλεις.
Τα πιο πάνω αποτελούν μια γενική αποτίμηση της πορείας και πρέπει όλοι να έχουμε υπόψη ότι κάθε ακίνητο είναι μοναδικό και κάθε περιοχή είναι διαφορετική και πιθανόν να υπάρχουν και εξαιρέσεις σε συγκεκριμένα ακίνητα.
Μπορεί να αποτελεί μύθο το ότι η γη δεν χάνει ποτέ, αλλά εκείνο που είναι σίγουρο είναι ότι η επένδυση σε ακίνητο παραμένει η καλύτερη επιλογή όταν γίνεται σωστά και υπομονετικά.
Πιο κάτω παραθέτουμε τα δεδομένα που θα επηρεάσουν θετικά/αυξητικά τις τιμές των ακινήτων αλλά και αρνητικά:
Θετικά:
- Μείωση των καταθετικών επιτοκίων
- Μείωση των δανειστικών επιτοκίων
- Αύξηση των ενοικίων
- Συσσωρευμένη ανάγκη για στέγαση λόγω της κρίσης των προηγούμενων ετών
- Βελτίωση του οικονομικού κλίματος
- Αρνητικά:
- Αύξηση της προσφοράς λόγω εκποιήσεων
- Μεγάλος αριθμός μη εξυπηρετούμενων δανείων
- Μείωση της ζήτησης από ξένους
- Ξένος ανταγωνισμός
- Γεωπολιτική αβεβαιότητα