Του Μαρίνου Κυναιγείρου, MRICS, Πρόεδρος Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών
Το 2023 γνωρίζαμε εκ των προτέρων ότι θα ήταν μια δύσκολη χρονιά λόγω των πολλών αβεβαιοτήτων που κληρονομούσε από το 2022. Άλλωστε είναι ακόμη αρκετά τα κατάλοιπα των επιπτώσεων της πανδημικής περιόδου 2020-2021 και της έκρηξης του πολέμου στην Ουκρανία τον Φεβρουάριο του 2022.
Ο πολύ ψηλός πληθωρισμός είχε πυροδοτήσει μια σειρά σημαντικών αυξήσεων στα επιτόκια από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, οι οποίες συνεχίστηκαν το 2023. Το γεγονός αυτό είχε ως αποτέλεσμα να βλέπουμε το κόστος δανεισμού να αυξάνεται συνεχώς μέχρι τον περασμένο Οκτώβριο οπότε και σταμάτησαν οι αυξήσεις επιτοκίων. Παράλληλα το κόστος των κατασκευαστικών υλικών παρέμεινε σε υψηλά επίπεδα σε σύγκριση με τα προ πανδημίας επίπεδα.
Παρά τις δύσκολες συνθήκες ο τομέας των ακινήτων συνέχισε να αναπτύσσεται αποδεικνύοντας για πολλοστή φορά τα τελευταία χρόνια την ανθεκτικότητά του. Το εννιάμηνο, σύμφωνα με τα στοιχεία των συγκριτικών πωλήσεων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, τα οποία επεξεργάζεται και παρουσιάζει ανά τρίμηνο το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, καταγράφηκαν Παγκύπρια 8.681 μεταβιβάσεις ακινήτων συνολικής αξίας €1.4 δισ. και 9.374 πωλητήρια έγγραφα συνολικής αξίας €3.3 δισ.
Το τέταρτο και τελευταίο τρίμηνο του 2023 αναμένουμε όμως ότι η αγορά θα καταγράψει κάμψη και κατά την άποψή μας ο κυριότερος λόγος που επηρεάζει τη ζήτηση τόσο από την εγχώρια αγορά, όσο και το ενδιαφέρον αγοραστών από το εξωτερικό είναι οι υψηλές τιμές.
Να επισημάνουμε εδώ ότι οι τιμές των ακινήτων προς αγορά ή ενοικίαση δεν καθορίζονται από τους κτηματομεσίτες, αλλά από τους ιδιοκτήτες.
Βραχυκυκλωμένη η αγορά
Εάν παρατηρήσουμε με προσοχή τα ευρήματα που δημοσίευσε πρόσφατα η Eurostat θα διαπιστώσουμε ότι μειώνεται το ποσοστό των Κυπρίων που αποκτούν το δικό τους σπίτι. Αρκετοί μάλιστα επιστρέφουν στο πατρικό τους καθώς αδυνατούν να αγοράσουν ή να ενοικιάσουν. Το αυξημένο κόστος ζωής, οι ψηλές τιμές των ακινήτων και το αυξημένο κόστος δανεισμού οδηγεί πολλές φορές τις τράπεζες να απορρίπτουν ως μη βιώσιμα νεαρά ζευγάρια που επιθυμούν να πάρουν δάνειο για να αγοράσουν σπίτι ή διαμέρισμα.
Εμείς είχαμε προειδοποιήσει εγκαίρως τόσο την παρούσα, όσο και την προηγούμενη κυβέρνηση ότι όσο ανεβαίνουν οι τιμές για την αγορά κατοικίας, τόσο περισσότερος κόσμος θα στρέφεται στο ενοίκιο με αποτέλεσμα να οξύνεται ακόμη περισσότερο το πρόβλημα. Το πρόβλημα μεγαλώνει ακόμη περισσότερο λόγω και της νέας τάσης, που θέλει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να διαθέτουν τα σπίτια και τα διαμερίσματά τους σε βραχυχρόνιες μισθώσεις. Δυστυχώς βιώνουμε σήμερα αυτό, που είχαμε προβλέψει καθώς οι τιμές των ενοικίων έχουν εκτοξευθεί σε επίπεδα που απαιτείται ακόμη και ένας μηνιαίος μισθός για ενοίκιο.
Αυτορρύθμιση της αγοράς ή επιδείνωση;
Υπό κανονικές συνθήκες αναμένουμε ότι το 2024 ο νόμος της αγοράς θα λειτουργήσει και θα δούμε κάποιες μειώσεις στις τιμές πώλησης οικιών και διαμερισμάτων, κυρίως μέσω προσφορών. Ήδη, το τελευταίο χρονικό διάστημα, έχουμε παρατηρήσει κάποιες κινήσεις ιδιοκτητών ακινήτων προς αυτή την κατεύθυνση, οι οποίοι επιχειρούν με προσφορές να αναθερμάνουν το αγοραστικό ενδιαφέρον για να πωλήσουν τα ακίνητά τους.
Μεγάλες είναι όμως οι αβεβαιότητες του 2024, λαμβανομένου υπόψη ότι πέραν του συνεχιζόμενου πολέμου στην Ουκρανία, τους τελευταίους μήνες βρίσκεται σε εξέλιξη ο πόλεμος στη Γάζα. Τις τελευταίες μέρες οι ανησυχίες μεγαλώνουν καθώς πληθαίνουν τα δημοσιεύματα και οι δηλώσεις που αφήνουν ανοικτό το ενδεχόμενο επέκτασης του πολέμου και στον Λίβανο. Ταυτόχρονα η εφοδιαστική αλυσίδα πλήττεται από τις επιθέσεις των Χούθις της Υεμένης, που αποτρέπουν την ομαλή λειτουργία της διώρυγας του Σουέζ. Γίνεται αντιληπτό ότι οι επιπτώσεις από τη δραματική μείωση των διελεύσεων εμπορικών πλοίων μέσω της διώρυγας του Σουέζ δεν θα αργήσουν να φανούν και στην κυπριακή οικονομία και δη στην κυπριακή αγορά των ακινήτων. Ενδεχόμενη αύξηση στις τιμές πρώτων υλών και κατασκευαστικών υλικών είναι πιθανό να συγκρατήσει τις τιμές, ειδικά των νεόδμητων ακινήτων, σε υψηλά επίπεδα.