Του Ανδρέα Γιασεμίδη
Η τραπεζική κρίση του 2013 άφησε πίσω της τη συσσώρευση σημαντικών ποσών από μη εξυπηρετούμενα δάνεια, δυσχεραίνοντας την ανάκαμψη του τραπεζικού συστήματος, που αποτελεί στυλοβάτη για την ανάπτυξη της κυπριακής οικονομίας. Η πανδημία του κορωνοϊού ήρθε για μια ακόμα φορά να φέρει ανακατατάξεις στο τραπεζικό και χρηματοπιστωτικό σύστημα και να πυροδοτήσει νέες συζητήσεις για τη διαχείριση των λεγόμενων «κόκκινων δανείων».
Παρότι το κυπριακό τραπεζικό σύστημα έδειχνε πως το απόθεμα μη εξυπηρετούμενων δανείων είχε μπει σε μια τροχιά μείωσης, η παρούσα κατάσταση πιθανώς να οδηγήσει αναπόφευκτα στην αύξηση των κόκκινων δανείων το προσεχές διάστημα.
Προς την επίτευξη μιας συνολικής αποφόρτισης των ισολογισμών των τραπεζών από μη εξυπηρετούμενα δάνεια, συνήθης πρακτική εκ μέρους των τραπεζών αποτελεί η εξόφληση μη εξυπηρετούμενων δανείων διά παραχώρησης του υποθηκευμένου ακινήτου έναντι χρέους (debt to asset swap) και η μετέπειτα πώληση των υποθηκευμένων ακινήτων από την τράπεζα σε τρίτα μέρη.
Η δυναμική
Ενόψει τούτων των ρυθμίσεων, ο τομέας των ακινήτων δείχνει να αποκτά μια ιδιαίτερη δυναμική για επενδυτικά ταμεία ακινήτων, τόσο βραχυπρόθεσμα όσο και μακροπρόθεσμα. Αφενός βραχυπρόθεσμα, ο επενδυτής επωφελείται της επένδυσης στη λειτουργούσα αγορά ακινήτων, αφετέρου μακροπρόθεσμα, η συγκεκριμένη αγορά μπορεί να προσφέρει ελκυστικά κέρδη στους επενδυτές, καθώς τα πλειστηριασμένα ακίνητα μπορούν κάλλιστα να αποτελέσουν αντικείμενο κερδοφόρας ακίνητης επένδυσης που επανέρχεται στην αγορά άνευ εμπραγμάτων βαρών.
Τα οφέλη για τον επενδυτή
Πιο συγκεκριμένα και αναφορικά με την επιλογή ενός επενδυτικού ταμείου ακινήτων ως του μέσου για την πραγματοποίηση επενδύσεων, αυτή φαίνεται πως προσφέρει επιπλέον οφέλη στον επενδυτή, ενισχύοντας τα προαναφερθέντα πλεονεκτήματα. Αρχικά, πρέπει να τονιστεί πως η επιλογή ενός επενδυτικού ταμείου για επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία προσφέρει στον επενδυτή ένα μεγάλο πλεονέκτημα έναντι μιας μεμονωμένης επένδυσης. Κάθε πιθανός επενδυτής δύναται, αντί να επενδύσει ολόκληρο το ποσό στην αγορά ενός συγκεκριμένου ακινήτου, να επενδύσει μικρότερα ποσά σε ένα χαρτοφυλάκιο διαφορετικών ακινήτων με διαφορετικές βαθμίδες ρίσκου, διαφοροποιώντας έτσι τον όποιο κίνδυνο εγκυμονεί μια πιθανή συγκεντρωμένη και συγκεκριμένη επένδυση σε ένα μόνο ακίνητο. Επίσης, η συνολική διαχείριση σύνθετων χαρτοφυλακίων ακινήτων από ειδικά καταρτισμένους διαχειριστές αποτελεί βασικό πλεονέκτημα για τον μέσο επενδυτή, που πολλές φορές δεν μπορεί να κατανοήσει εις βάθος όλες εκείνες τις παραμέτρους που μπορούν να επηρεάσουν την καθ’ όλα σύνθετη αγορά των ακινήτων. Επιπρόσθετα, μέσω της επένδυσης σε μια ομάδα στοιχείων του ενεργητικού και δη ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων, οι επενδυτές δύνανται να συμμετέχουν με τη συμβολή μικρότερων ποσών από κοινού σε μεγάλα επενδυτικά πρότζεκτ και να αποκομίσουν ελκυστικές αποδόσεις ανάλογες με το ποσό επένδυσης.
Τέλος, δεδομένης της κατηγοριοποίησης των ακινήτων ως μη ευχερώς ρευστοποιήσιμα περιουσιακά στοιχεία, τα επενδυτικά ταμεία ακινήτων προσφέρουν ένα ακόμη εργαλείο στα χέρια των επανεκκινητών της κυπριακής οικονομίας, καθώς μέσω της εισαγωγής τους στο χρηματιστήριο μετατρέπουν την επένδυση σε άμεσα ρευστοποιήσιμη.
Παράλληλα, οι προοπτικές ενός επενδυτικού ταμείου φαίνεται πως ενισχύονται περαιτέρω, λαμβάνοντας υπόψη ιδιαιτέρως το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων επενδυτών και την προστασία που προσφέρει το ενισχυμένο νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τα επενδυτικά ταμεία.
Το νομοθετικό πλαίσιο
Η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς Κύπρου αποτελεί αρωγό στην προσπάθεια στήριξης της κυπριακής οικονομίας, καταρτίζοντας ένα ολοκληρωμένο και πλήρως επικαιροποιημένο, ευέλικτο αλλά και στιβαρό νομοθετικό πλαίσιο, ενσωματώνοντας τις βέλτιστες πρακτικές στην Ευρώπη και διαμορφώνοντας ένα ιδιαιτέρως φιλικό προς τον επενδυτή κλίμα. Υπό αυτό το πρίσμα, τα επενδυτικά ταμεία προσφέρουν ένα πλαίσιο διαφάνειας και κανονιστικής ασφάλειας, καθώς οφείλουν να συμμορφώνονται πλήρως και ανά πάσα στιγμή τόσο με τις πρόνοιες του νόμου «περί Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων» όσο και με το σύνολο των νόμων «περί της Παρεμπόδισης και Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Παράνομες Δραστηριότητες» αλλά και με συμπληρωματικές οδηγίες και εγκυκλίους που εκδίδει ανά τακτά χρονικά διαστήματα η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς Κύπρου.
Αναγκαίος ο μετριασμός των επιπτώσεων
Καθώς βαδίζουμε σε μια περίοδο υψηλής αβεβαιότητας και η παγκόσμια οικονομία κλονίζεται, δεδομένου ότι οι συνέπειες της πανδημίας του κορωνοϊού δεν γνωρίζουν σύνορα, οφείλουμε να εξεύρουμε τρόπους μετριασμού των επιπτώσεων της πανδημίας στον πολύπαθο τομέα των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Το τραπεζικό σύστημα της Κύπρου έχει ήδη διέλθει μια μακροχρόνια περίοδο κρίσης και η συσσώρευση ενός νέου κύματος μη εξυπηρετούμενων δανείων στους ισολογισμούς των τραπεζών σίγουρα δεν θα είναι η εξέλιξη που όλοι μας επιθυμούμε. Τα επενδυτικά ταμεία ακινήτων μπορούν να αποτελέσουν πηγή άντλησης κεφαλαίων και η διοχέτευσή τους στην οικονομία μπορεί να αποτελέσει βασικό μοχλό για την επανεκκίνησή της.