Offcanvas
Offcanvas
Η πρόσφατη Έκθεση της Κεντρικής Τράπεζας αναδεικνύει πραγματικούς κινδύνους που πρέπει να παρακολουθούνται, αλλά και σημαντικούς παράγοντες ανθεκτικότητας που δεν μπορούν να αγνοούνται.
Του Γιάννη Μισιρλή*,
Η Έκθεση Χρηματοοικονομικής Σταθερότητας 2025 της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου αποτελεί μια σοβαρή και χρήσιμη αποτύπωση των κινδύνων που επηρεάζουν την κυπριακή οικονομία και το χρηματοοικονομικό σύστημα. Οι επισημάνσεις της για την παρατεταμένη αύξηση των τιμών των ακινήτων, την επιδείνωση της στεγαστικής προσιτότητας και την εξάρτηση συγκεκριμένων τμημάτων της αγοράς από την εξωτερική ζήτηση πρέπει να ληφθούν σοβαρά υπόψη.
Η ανάδειξη των κινδύνων αποτελεί, άλλωστε, βασικό μέρος του θεσμικού ρόλου της Κεντρικής Τράπεζας. Εξίσου σημαντικό, όμως, είναι τα ευρήματα να ερμηνεύονται μέσα στα όρια και στο πλαίσιο της ίδιας της ανάλυσης, χωρίς γενικεύσεις που ενδέχεται να δημιουργήσουν μια διαφορετική εικόνα από αυτήν που πραγματικά προκύπτει.
Η βασική αφετηρία πρέπει να είναι ξεκάθαρη: η ίδια η Κεντρική Τράπεζα αναφέρει ρητά ότι, παρά τη σημαντική άνοδο των τιμών τα τελευταία χρόνια, δεν καταγράφονται επί του παρόντος ενδείξεις γενικευμένης υπερτίμησης σε εθνικό επίπεδο. Αυτό που διαπιστώνει είναι η ενίσχυση συγκεκριμένων ευπαθειών, οι οποίες καθιστούν την αγορά περισσότερο ευαίσθητη σε ενδεχόμενη επιδείνωση των μακροοικονομικών ή χρηματοδοτικών συνθηκών. Η διάκριση αυτή είναι ουσιώδης.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΑ
Ευπάθεια δεν σημαίνει αποσταθεροποίηση
Η αύξηση των τιμών, ακόμη και όταν είναι σημαντική, δεν αρκεί από μόνη της για να αποδείξει ότι μια αγορά έχει αποσυνδεθεί από τα οικονομικά της θεμελιώδη. Σε προηγούμενους προβληματικούς κύκλους της αγοράς ακινήτων, η άνοδος των τιμών συνοδευόταν συνήθως από υπερβολική πιστωτική επέκταση, υψηλή μόχλευση, χαλαρά δανειοδοτικά κριτήρια και περιορισμένη ίδια συμμετοχή των αγοραστών. Τα σημερινά στοιχεία της Κύπρου δεν παρουσιάζουν τον ίδιο μηχανισμό.
Σύμφωνα με την Έκθεση, ο μέσος δείκτης δανείου προς αξία της εξασφάλισης ανέρχεται στο 42,9% για τα οικιστικά και στο 56,3% για τα εμπορικά ακίνητα. Ο δείκτης μη εξυπηρετούμενων χορηγήσεων των τραπεζών βρίσκεται στο ιστορικά χαμηλό 1,6%, ενώ η κεφαλαιακή επάρκεια και η ρευστότητα του τραπεζικού συστήματος παραμένουν ιδιαίτερα ισχυρές. Παράλληλα, τα πιστοδοτικά κριτήρια εξακολουθούν να χαρακτηρίζονται ως αυστηρά.
Τα στοιχεία αυτά δεν αποδεικνύουν ότι κάθε επιμέρους ακίνητο ή κάθε τοπική αγορά είναι ορθά αποτιμημένη. Δεν αποκλείουν επίσης μια επιβράδυνση ή μια τοπική και προϊοντική διόρθωση. Καταδεικνύουν, όμως, ότι ο κίνδυνος μια ενδεχόμενη διόρθωση να εξελιχθεί σε συστημική τραπεζική κρίση είναι σημαντικά περιορισμένος σε σχέση με προηγούμενες περιόδους.
Ένας αξιόπιστος δείκτης με συγκεκριμένο πεδίο κάλυψης
Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών της ΚΤΚ αποτελεί ένα αξιόπιστο και χρήσιμο εργαλείο παρακολούθησης της κατεύθυνσης της αγοράς. Είναι, ωστόσο, σημαντικό να είναι κατανοητό τι ακριβώς μετρά.
Ο δείκτης βασίζεται σε στοιχεία εκτιμήσεων ακινήτων που συλλέγονται μέσω συνεργαζόμενων πιστωτικών ιδρυμάτων και προέρχονται από ανεξάρτητους εκτιμητές, για διάφορους σκοπούς, όπως η παροχή στεγαστικών δανείων. Καλύπτει όλες τις επαρχίες και, σύμφωνα με την ΚΤΚ, είναι αντιπροσωπευτικός της κυπριακής αγοράς.
Δεν αποτελεί, όμως, πλήρη απογραφή των πραγματικών τιμημάτων του συνόλου των ολοκληρωμένων αγοραπωλησιών. Από τη φύση της μεθοδολογίας του, δεν αποτυπώνει κατ’ ανάγκην κάθε συναλλαγή στην οποία δεν παράγεται τραπεζική εκτίμηση, όπως μπορεί να συμβαίνει σε ορισμένες αγορές που πραγματοποιούνται αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια.
Αυτό δεν καθιστά τον δείκτη λανθασμένο ή αναξιόπιστο. Σημαίνει ότι, για μια ολοκληρωμένη αξιολόγηση της αγοράς, πρέπει να συνεκτιμάται με πρόσθετα δεδομένα: τις πραγματικές αξίες μεταβιβάσεων, τις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, τον αριθμό και το είδος των συναλλαγών, τα ενοίκια, τις αποδόσεις, το διαθέσιμο απόθεμα και τις αγορές που πραγματοποιούνται με ή χωρίς τραπεζική χρηματοδότηση.
Κανένας μεμονωμένος δείκτης, όσο σοβαρά και αν καταρτίζεται, δεν μπορεί να αποτυπώσει από μόνος του όλες τις διαστάσεις μιας σύνθετης και ανομοιογενούς αγοράς.
Η σύγκριση με το 2008 χρειάζεται οικονομικό πλαίσιο
Η αναφορά ότι το γενικό επίπεδο των τιμών πλησιάζει τα ιστορικά υψηλά της περιόδου 2008–2009 είναι σημαντική και δικαιολογεί στενή παρακολούθηση. Χρειάζεται, όμως, προσεκτική οικονομική ερμηνεία.
Το ίδιο ονομαστικό επίπεδο τιμών δεν σημαίνει την ίδια οικονομική πραγματικότητα.
Από το 2008 έχουν μεσολαβήσει περισσότερα από 16 χρόνια πληθωρισμού, αυξήσεων στο κόστος εργασίας και κατασκευής, μεταβολών στα εισοδήματα και ουσιαστικών αλλαγών στις τεχνικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές των νέων κτηρίων.
Επομένως, το γεγονός ότι ένας ονομαστικός δείκτης πλησιάζει το επίπεδο που είχε καταγράψει πριν από 16 χρόνια δεν σημαίνει αυτομάτως ότι οι πραγματικές αποτιμήσεις, η αγοραστική δύναμη ή οι συνθήκες κινδύνου έχουν επιστρέψει στο ίδιο σημείο.
Η ιστορική σύγκριση είναι χρήσιμη ως προειδοποιητική ένδειξη, αλλά είναι ελλιπής εάν παραμένει αποκλειστικά ονομαστική. Πρέπει να συμπληρώνεται από την εξέταση των τιμών σε πραγματικούς, αποπληθωρισμένους όρους, καθώς και από δείκτες τιμών προς εισόδημα, τιμών προς ενοίκια, κόστους αντικατάστασης και μόχλευσης.
Πρέπει επίσης να λαμβάνεται υπόψη ότι η αγορά δεν κινείται ομοιόμορφα. Η πορεία των διαμερισμάτων διαφέρει ουσιωδώς από εκείνη των οικιών, όπως διαφοροποιείται και η δυναμική μεταξύ επαρχιών και επιμέρους κατηγοριών ακινήτων. Η αγορά ακινήτων της Κύπρου δεν είναι μία ενιαία αγορά, αλλά ένα σύνολο τοπικών και προϊοντικών αγορών με διαφορετικά χαρακτηριστικά ζήτησης και προσφοράς.
Η προσιτότητα είναι το πραγματικό ζήτημα
Η Έκθεση καταγράφει ότι, κατά την περίοδο 2023–2025, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 21,3%, έναντι αύξησης 18,3% στις μέσες και 15,7% στις διάμεσες αποδοχές. Το στοιχείο αυτό καταδεικνύει μια πραγματική επιδείνωση της στεγαστικής προσιτότητας, την οποία κανείς δεν πρέπει να υποβαθμίζει.
Η προσιτότητα, όμως, είναι διαφορετική έννοια από τη γενικευμένη υπερτίμηση. Αφορά τη δυνατότητα ενός νοικοκυριού να αγοράσει ή να ενοικιάσει κατοικία με βάση το εισόδημά του, την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή, τα επιτόκια και τη μηνιαία δόση.
Κατά την εκτίμηση του Συνδέσμου, σημαντικό μέρος των πιέσεων στην προσιτότητα συνδέεται με την αργή και ανεπαρκώς ευέλικτη προσαρμογή της προσφοράς στις περιοχές όπου συγκεντρώνεται η ζήτηση. Οι μεγάλες καθυστερήσεις στην αδειοδότηση, το αυξημένο κόστος κατασκευής, η αβεβαιότητα γύρω από τον χρόνο υλοποίησης των έργων και οι περιορισμοί στην αξιοποίηση κατάλληλης γης καθυστερούν την είσοδο νέων κατοικιών στην αγορά.
Η θέση αυτή πρέπει να τεκμηριώνεται διαρκώς με στοιχεία πραγματικών ολοκληρώσεων κατοικιών, δημιουργίας νέων νοικοκυριών, καθαρής μετανάστευσης και διαθέσιμου αποθέματος. Η πολιτική απάντηση, όμως, δεν μπορεί να αγνοεί τη βασική οικονομική αρχή ότι, όταν η προσφορά δεν προσαρμόζεται επαρκώς στη ζήτηση, οι πιέσεις στις τιμές και στα ενοίκια εντείνονται.
Προσοχή στην ερμηνεία του Διαγράμματος 2.2.3
Αντίστοιχη ακρίβεια χρειάζεται στην ερμηνεία του Διαγράμματος 2.2.3 της Έκθεσης. Το συγκεκριμένο διάγραμμα αποτελεί έναν μακροοικονομικό δείκτη κλαδικής ευαισθησίας απέναντι σε εξωτερικούς και γεωπολιτικούς κραδασμούς. Χρησιμοποιεί το χρέος ως ποσοστό της Ακαθάριστης Προστιθέμενης Αξίας κάθε κλάδου και τις διαθέσιμες καταθέσεις ως πολλαπλάσιο της ετήσιας αποπληρωμής εξυπηρετούμενων χορηγήσεων.
Είναι χρήσιμο για τον σκοπό για τον οποίο καταρτίστηκε. Δεν αποτελεί, όμως, μέτρηση της υπερτίμησης των ακινήτων ούτε συνολική αξιολόγηση της βιωσιμότητας των εταιρειών ανάπτυξης γης ή των επιμέρους έργων τους.
Οι κατηγορίες «Κατασκευές» και «Διαχείριση Ακίνητης Περιουσίας» είναι ιδιαίτερα ευρείες και περιλαμβάνουν επιχειρήσεις με διαφορετικά επιχειρηματικά μοντέλα. Επιπλέον, οι συγκεντρωτικοί δείκτες χρέους προς Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία δεν αποτυπώνουν στοιχεία όπως το LTV των έργων, οι προπωλήσεις, η αξία και η ποιότητα των εξασφαλίσεων, η κάλυψη τόκων, η ληκτότητα του δανεισμού και η δυνατότητα παραγωγής ταμειακών ροών.
Επομένως, το διάγραμμα πρέπει να ερμηνεύεται μέσα στα όρια του συγκεκριμένου σκοπού του και όχι ως γενική αξιολόγηση της οικονομικής υγείας ολόκληρου του κλάδου.
Χρειαζόμαστε πληρέστερα και περισσότερο ενοποιημένα δεδομένα
Η δημόσια συζήτηση αναδεικνύει την ανάγκη για ένα ολοκληρωμένο Παρατηρητήριο Αγοράς Ακινήτων, το οποίο να συνδυάζει: τις τραπεζικές εκτιμήσεις της ΚΤΚ, τις πραγματικές μεταβιβάσεις και αξίες συναλλαγών του Κτηματολογίου, τις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, το νέο και μεταχειρισμένο απόθεμα, τα στοιχεία για ενοίκια και αποδόσεις, τις άδειες και τις πραγματικές ολοκληρώσεις, καθώς και δεδομένα για τη δημιουργία νοικοκυριών και τη μετανάστευση.
Μόνο μέσα από τη συνδυασμένη εξέταση αυτών των στοιχείων μπορεί να διαπιστωθεί με επάρκεια εάν οι μεταβολές των τιμών στηρίζονται σε πραγματική ζήτηση, περιορισμένη προσφορά και αυξημένο κόστος παραγωγής ή εάν εμφανίζονται σοβαρές ενδείξεις αποσύνδεσης από τα οικονομικά δεδομένα.
Από τις γενικεύσεις στις σωστές πολιτικές
Η υπεύθυνη ανάγνωση των στοιχείων δεν οδηγεί ούτε σε εφησυχασμό ούτε σε υπερβολές.
Η αγορά ακινήτων παρουσιάζει πραγματικές ευπάθειες, κυρίως ως προς τη στεγαστική προσιτότητα, την εξάρτηση συγκεκριμένων περιοχών από την εξωτερική ζήτηση και τη σημαντική διασύνδεσή της με το χρηματοοικονομικό σύστημα. Οι ευπάθειες αυτές πρέπει να παρακολουθούνται συστηματικά και με μεγαλύτερη ανάλυση ανά επαρχία, τύπο ακινήτου και προφίλ αγοραστή.
Ταυτόχρονα, η ίδια η Έκθεση δεν καταγράφει γενικευμένη υπερτίμηση σε εθνικό επίπεδο, ενώ τα χαμηλά επίπεδα μόχλευσης και η ισχυρή θέση των τραπεζών περιορίζουν σημαντικά τον κίνδυνο συστημικής αποσταθεροποίησης.
Η συζήτηση πρέπει, επομένως, να μετακινηθεί από τους εύκολους χαρακτηρισμούς στη συστηματική ανάλυση των πραγματικών δεδομένων και στον σχεδιασμό πολιτικών που θα ενισχύουν τη στεγαστική προσιτότητα χωρίς να αποδυναμώνουν την προσφορά και την παραγωγική ικανότητα της αγοράς.
Η ουσιαστική επιτάχυνση της αδειοδότησης, η αξιοποίηση κατάλληλης γης και η δημιουργία κινήτρων για την παραγωγή περισσότερων κατοικιών εκεί όπου υπάρχει πραγματική ανάγκη αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για μια αγορά περισσότερο προσιτή, ισορροπημένη και ανθεκτική.
*Πρόεδρος Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων
